지식산업센터 관리단집회 결의무효 — 소집권한·의결정족수 2중 하자로 승소한 실제 판결 분석 (수원지법 성남지원 2023가합406545)

지식산업센터 관리단집회 결의무효, 막연히 "하자가 있으면 무효 아닌가요?"라고 묻는 분들이 많습니다. 그런데 현실에서는 관리단집회 결의무효 소송이 쉽지 않습니다. 소집권한 하자와 의결정족수 하자, 두 가지를 모두 입증해야 비로소 법원이 무효 확인 판결을 선고합니다. 2025년 5월 20일, 수원지방법원 성남지원 제4민사부가 선고한 판결(2023가합406545)은 이 두 가지 하자를 정면으로 다루며 관리단집회 결의를 무효로 확인한 사례입니다.

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사건 개요 — 하남시 지식산업센터, 시행사 측 vs. 구분소유자 측

이 사건은 하남시 소재 지식산업센터(이하 '이 사건 건물')에서 벌어진 관리권 다툼입니다. 이 사건 건물은 2022년 1월 사용승인을 받고, 시행사가 지정한 관리업체(관리지원센터)가 초기 건물 관리를 맡았습니다.

 

구분소유자들은 2023년 2월~3월 사이 건물 구분소유자 총 375명(전체의 약 26%)의 동의를 받아 임시관리단집회 소집 추진위원회를 결성했고, 2023. 4. 14. 임시관리단집회를 개최하여 원고 A를 관리인으로 선임하는 결의(이하 '원고 측 선행 결의')를 성립시켰습니다. 이 집회에는 구분소유자 1,406명 중 534명(56.43%), 의결권 면적 151,860.8383㎡ 중 52.61%가 찬성 의사를 표시했습니다.

 

그런데 관리업체 대표이사가 불과 3주 후인 2023. 5. 8. 전체 구분소유자에게 '관리규약 동의 및 관리계약 체결' 등을 안건으로 하는 임시관리단집회 소집통지를 발송했고, 2023. 5. 18. 집회를 강행하여 자신들이 원하는 인물을 관리인으로 선출하는 결의(이하 '이 사건 결의')를 성립시켰습니다. 이 집회에는 구분소유자 1,401명 중 530명(68.84%), 의결권의 72.24%가 찬성하였다고 주장되었습니다.

 

이에 원고(선정당사자)와 18명의 선정자들이 '이 사건 결의는 소집권한 없는 자가 개최한 집회의 결의로서, 또한 의결정족수를 충족하지 못한 결의로서 무효'라며 소를 제기하였습니다.

 

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쟁점 1 — 소집권한 없는 자가 집회를 소집했는가?

집합건물법상 소집권한의 원칙

집합건물법은 관리인이 관리단집회를 소집하도록 정하고 있습니다(집합건물법 제33조). 관리인이 없는 경우에는 구분소유자의 1/5 이상이 소집 동의를 받아 법원의 허가를 받아 소집할 수 있고, 관리인에게 소집 요구 후 3개월 내 소집이 없으면 구분소유자가 직접 소집할 수 있습니다.

 

그렇다면 이 사건 건물에서 적법한 관리인은 누구였을까요?

법원의 판단 — 관리업체 대표이사는 소집 권한이 없다

법원은 이 사건 건물의 분양계약서(공급계약서) 제14조·제16조에 기반한 '관리규약 동의 및 관리계약 체결 동의서(B)'의 법적 성격을 면밀히 검토했습니다. 관리계약서 제3조에는 "집합건물법에 따른 관리단집회를 통해 관리인이 선출될 때까지 시행위탁사가 지정한 관리회사(관리지원센터)를 관리인으로 하여 사업자등록증 발급 등 세무 관련 업무와 집합건물 관계법령상 업무를 수행한다"고 규정되어 있었습니다.

 

법원은 이에 대해 명확히 판시했습니다.

분양계약서의 관련 조항은 시행사 측이 지정한 관리업체가 적법한 관리단집회가 구성될 때까지 임시적으로 관리 사무를 처리하도록 한 것일 뿐, 구분소유자들이 관리업체를 집합건물법상 관리인으로 선임한다는 의사합치가 있었다고 볼 수 없다.

 

특히 법원은 관리계약서 제3조가 "집합건물법에 따른 관리단집회 결의로 관리인이 선출될 때까지"라는 조건을 명시하고 있고, 집합건물법상 관리인의 임기는 2년인데 이 사건 합의서 제3조가 집합건물법에 따른 관리단집회를 통한 관리인 선출 이전까지만 관리지원센터가 관리인에 갈음하는 업무를 수행하는 것으로 약정하고 있으므로, 관리업체 대표이사가 집합건물법상 관리인에 해당한다고 볼 수 없다고 결론 내렸습니다.

 

또한 2022. 11. 10. 관리업체 스스로가 집합건물법 제34조의3에 따른 '관리단집회 소집 요구 통지'를 구분소유자들에게 발송하여 "관리인 선임을 위한 관리단집회 소집 추진"을 고지한 사실도 핵심 근거로 작용했습니다. 법원은 이를 두고 "관리업체 스스로가 자신은 집합건물법상 관리인이 아니라는 것을 인정한 행동"이라고 평가했습니다.

 

결론: 이 사건 집회는 소집권한이 없는 자에 의해 소집된 것으로, 소집 절차에 중대한 하자가 있습니다.

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쟁점 2 — 의결정족수를 충족했는가?

설령 소집 절차 하자를 제쳐두더라도, 법원은 두 가지 경로로 의결정족수 미달을 인정했습니다.

(1) 원고 측 선행 집회에 사용된 위임장 403장의 효력 소멸

이 사건 집회(2023. 5. 18.) 찬성 의사 530명 중 403명은 앞서 원고 측 집회(2023. 4. 14.)에서 이미 사용된 위임장을 재사용한 것이었습니다. 즉, 관리업체 측은 원고 측 선행 집회에서 반대 의사를 표시한 403명의 위임장을 가져다 이 사건 집회 찬성 의사로 활용하려 했습니다.

 

법원은 이에 대해 명확히 판단했습니다.

위임장에는 "단, 해당 위임장 작성 후 관리단집회가 성회되거나 성회되지 아니하여 6개월 내 재소집 또는 재소집 없이 기간 경과 시 위임장으로 사용하지 않는다"는 문구가 있다. 따라서 원고 측 선행 집회가 적법하게 개최된 이상, 해당 위임장은 그 목적이 달성되어 효력을 상실하였다.

 

이 403장의 서면결의 효력이 소멸하자, 이 사건 집회의 실질적 찬성 의사는 530명 - 403명 = **127명(의결권 비율 대폭 하락)**에 불과하게 되어 관리인 선임을 위한 관리단집회 의결정족수(구분소유자 과반수, 집합건물법 제38조 제1항)에 미달했습니다.

(2) 집회 전 철회 의사를 표시한 436명의 위임장 효력 상실

또한 이 사건 집회 개최 당일(2023. 5. 18.) 오전 10시 이전에, 436명의 구분소유자가 관리지원센터(건물 내 관리사무소 소재)에 직접 방문하여 위임 철회 의사를 표시하고 철회서 및 철회 신청서를 제출했습니다.

 

피고 측은 "철회 장소(관리지원센터 ○호)가 의결권 대리행사 위임장 제출 장소와 다르므로 철회 의사가 유효하게 도달하지 않았다"고 주장했습니다.

 

그러나 법원은 다음과 같이 반박했습니다.

관리인 선임 결의가 성립하기 전까지 철회 의사는 언제든 가능하고, 그 방식은 별도의 규약이나 정관에 특별히 규정된 바 없으면 경직된 형식을 요구하지 않는다. 관리지원센터는 이 사건 건물의 관리사무소(관리지원센터)로서 위임 철회 의사를 수령할 권한이 있는 기관이며, 436명이 집회 개시 전에 철회서를 제출하였으므로 그 철회 의사는 유효하게 도달하였다.

 

결론: 403명 위임장 효력 소멸 + 436명 철회로 인해, 이 사건 결의의 실질적 찬성 의사는 530명 - 436명 = 94명에 불과하게 되어 관리단집회 의결정족수(과반수 704명 이상)에 현저히 미달하였습니다.

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판결의 의미 — 실무에서 반드시 알아야 할 포인트 3가지

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왜 이 판결이 중요한가?

지식산업센터, 오피스텔, 생활형숙박시설 등 집합건물에서는 시행사·관리업체가 초기 관리권을 쥐고 있다가 구분소유자들이 관리단을 구성하려 할 때 역(逆)집회를 개최하여 관리권을 방어하는 패턴이 자주 발생합니다. 이 판결은 그러한 전략에 정면으로 제동을 건 사례입니다.

 

관리단집회 결의무효 소송은 시간과 비용이 상당히 소요됩니다. 그러나 소집 절차 하자와 의결정족수 하자가 모두 존재한다면, 법원은 이를 중대한 하자로 보아 무효를 인정합니다. 결의가 무효로 확인되면 상대방이 선임한 관리인의 지위 자체가 소멸하고, 적법한 관리권을 되찾을 수 있습니다.

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관련 법조문 참고

• 집합건물법 제24조: 관리인 선임 — 관리단집회 결의로 선임
• 집합건물법 제33조·제34조의3: 관리단집회 소집 권한
• 집합건물법 제38조: 의결정족수 — 구분소유자 및 의결권의 과반수
• 집합건물법 제41조: 서면결의로 관리단집회 결의 대체 — 5분의 4 이상

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이와 유사한 상황에 처해 계신다면, 관리단집회 결의의 소집 절차와 의결정족수를 정밀하게 검토하는 것이 선결 과제입니다.

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법무법인 휘명 대표변호사 박휘영

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