"용역비 안 내면 업무 못 넘겨요" — 관리단이 출범했는데 기존 관리회사가 버티고 있다면

테헤란로 사무실에 앉아 있으면, 가끔 정말 기묘한 전화를 받습니다.

 

"변호사님, 저희 관리단이 작년에 출범했는데요. 분양사가 고용했던 관리회사가 아직도 건물에 있어요. 우리가 새 관리업체도 정했는데, 기존 회사가 '미납 용역비 받기 전까지 절대 못 나간다'고 하면서 관리비를 자기들이 계속 걷고 있어요."

 

이런 상황, 황당하게 들리시죠? 그런데 실제로 이 일은 지식산업센터, 오피스텔, 상가 곳곳에서 벌어지고 있습니다. 그리고 저는 변호사이기 이전에, 8년째 직접 지식산업센터 관리인을 맡고 있는 사람으로서, 이 문제가 얼마나 현실적이고 까다로운 갈등인지 잘 압니다.

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오늘 이야기의 중심에는 2022년 대법원 판결(2022다233560)이 있습니다.

 

사건을 간단히 보면 이렇습니다. 분양자(시행사)가 고용한 관리회사가 수 년간 건물을 운영하고 있었는데, 어느 날 관리단이 출범하면서 새 관리업체를 선정했습니다. 관리단은 기존 관리회사에 업무를 넘기라고 했지만, 기존 관리회사는 버텼습니다. 결국 관리단은 가처분 신청을 했고, 법원이 이를 인용하자 그제야 기존 관리회사는 물러났습니다.

 

그런데 그 다음 수순이 흥미롭습니다.

 

기존 관리회사는 "우리가 그동안 일 했으니, 관리단이 용역비를 내놔야 한다"며 소송을 제기했습니다. 약 3년치 용역비, 억대 금액이었습니다.

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관리단 입장에서는 황당합니다.

 

"우리가 그 회사 고용한 적 없는데요?"

 

맞습니다. 그 계약은 분양자와 관리회사 사이의 계약이었습니다. 관리단은 그 계약에 서명한 적도 없습니다. 대법원도 이 점을 명확히 했습니다.

 

분양자가 관리회사와 체결한 위탁계약은, 어디까지나 분양자 자신의 고유한 의무를 이행하기 위한 것이지, 관리단을 대신해서 일해준 것이 아닙니다. 따라서 위탁관리 수수료(관리회사의 이윤에 해당하는 부분)는 관리단이 낼 필요가 없다는 것이 대법원의 결론입니다.

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그런데 대법원은 여기서 한 발 더 나아갔습니다. 미묘하고, 실무적으로 매우 중요한 지점입니다.

 

"관리인력의 인건비 — 그러니까 경비원, 미화원, 시설관리 인력의 급여 — 는 다르게 봐야 한다."

 

관리단이 직접 건물을 관리했더라도 어차피 그 인력은 필요했을 겁니다. 그 비용을 관리회사가 대신 지출했고, 그 덕에 관리단이 이익을 봤다면, 그 이익에 해당하는 만큼은 관리단이 돌려줘야 공평하다는 논리입니다.

 

대법원은 이 부분을 다시 심리하라며 파기환송했습니다.

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이 판결을 처음 봤을 때, 저는 '참 균형 잡힌 결론'이라고 생각했습니다.

 

관리단에게 계약도 없는 수수료를 물리는 건 부당하다. 하지만 실제로 누군가 건물을 지켜준 덕에 관리단이 이익을 봤다면, 그 이익은 돌려줘야 한다. 법의 언어로 하면 '공평의 원칙', 사람의 언어로 하면 그냥 '상식'에 가깝습니다.

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집합건물을 가지고 계신 분, 관리단 임원으로 활동하고 계신 분, 혹은 관리회사와 분쟁 중이신 분께 드리고 싶은 말씀이 있습니다.

 

이 판결은 '관리단 출범 = 기존 관리회사 권한 소멸'을 분명히 했습니다. 분양계약서에 "최초 5년은 분양자 지정 관리업체가 운영한다"고 써 있어도 마찬가지입니다. 관리단이 적법하게 출범하면, 그 순간부터 관리권한은 관리단에게 있습니다.

 

 

다만, 그 이후 기존 관리회사가 실제로 수행한 '필수 관리 업무'에 대해서는 법적 다툼이 생길 수 있고, 그 범위와 금액을 어떻게 다투느냐에 따라 결과가 크게 달라집니다.

 

정확한 대응 시점, 가처분 신청 여부, 부당이득 반환 범위 산정 — 이 모든 것이 타이밍과 전략의 문제입니다. 경험 없이 혼자 대응하다가 불필요하게 거액을 물어주는 경우도 봐왔습니다.

 

집합건물 관리 분쟁, 혼자 고민하지 마세요. 현장을 아는 변호사가 가장 빠른 답을 드릴 수 있습니다.

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법무법인 휘명 대표변호사 박휘영 변호사 경력 17년 | 지식산업센터 관리인 8년 | 집합건물·부동산 분쟁 전문

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