📌 이 글이 필요한 분
✔ 지역주택조합에 가입하면서 "안심보장증서"를 받으셨던 분
✔ 분담금을 납부했는데 사업이 지지부진해 환불을 고민 중이신 분
✔ 조합 측에서 "계약상 환불 불가"라고 버티고 있는 상황인 분
✔ 지역주택조합 탈퇴·분담금 반환 소송을 검토 중이신 분
1. 사건 개요
2025년 2월 18일, 서울중앙지방법원 제10-3민사부는 지역주택조합 조합원이 조합을 상대로 제기한 부당이득반환청구 소송에서 원고 전부 승소 판결을 선고했습니다(사건번호 2023나53845).
원고는 2020년 8월 B지역주택조합에 가입하면서 분담금 및 업무대행비로 총 47,000,000원을 아래와 같이 납부했습니다.
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납부일
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금액
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2020. 8. 13.
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2,000,000원
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2020. 8. 15.
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34,000,000원
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2020. 10. 12.
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5,000,000원
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2020. 11. 10.
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2,000,000원
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합계
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47,000,000원
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가입 당시 조합은 "사업계획 미승인 시 또는 동·호수 추첨 결과 불만족 시 납부한 분담금 전액을 환불해 드립니다"라는 내용의 안심보장증서를 교부했습니다.
조합이 환불을 거부하자 원고는 소송을 제기했고, 1심과 항소심 모두 원고가 승소했습니다.
2. 핵심 쟁점 — "안심보장약정은 유효한가?"
이 사건의 승패를 가른 핵심 쟁점은 하나였습니다.
"조합이 조합원에게 교부한 안심보장약정(환불보장약정)은 총회 결의 없이도 유효한가?"
조합 측은 "안심보장약정은 개별 계약이고, 환불 조건도 성립하지 않는다"며 반환을 거부했습니다. 반면 원고는 "안심보장약정은 총유물의 처분행위에 해당하므로 총회 결의가 없으면 무효이고, 그 무효가 가입계약 전체로 확장된다"고 주장했습니다.
3. 법원의 판단 — "총회 결의 없는 안심보장약정은 무효"
법원은 원고의 손을 들어주었습니다. 핵심 법리는 다음과 같습니다.
① 안심보장약정 = 총유물의 처분행위
민법 제275조, 제276조 제1항은 비법인사단의 총유물 처분은 사원총회의 결의를 요한다고 규정합니다. 법원은 안심보장약정이 조합(법인사단)의 구성원인 조합원들 전체에 대한 채무부담행위에 해당하며, 이는 총유물의 관리·처분에 관한 법률행위라고 판단했습니다.
② 조합규약 제23조 위반 → 총회 결의 없어 무효
해당 조합의 규약 제23조 제1항 제3호는 "예산으로 정한 사항 외에 조합원에 부담이 될 계약은 총회의 의결을 거쳐 결정한다"고 규정하고 있었습니다. 조합은 이 안심보장약정을 총회 결의 없이 체결했고, 법원은 이를 무효로 판단했습니다.
③ 민법 제137조(일부무효의 전부무효) → 가입계약 전체 무효
안심보장약정과 가입계약은 하나의 계약으로 체결된 것이었습니다. 법원은 "원고가 안심보장약정이 없었더라면 가입계약을 체결하지 않았을 것"이라고 보아, 민법 제137조에 따라 가입계약 전체가 무효라고 선언했습니다.
④ 결론 — 조합은 4,700만 원 전액 반환해야
가입계약이 무효이므로 조합이 보유하는 분담금 47,000,000원은 법률상 원인 없는 부당이득에 해당합니다. 법원은 피고(조합)에게 원고에게 47,000,000원을 반환하라고 판결했습니다.
4. 이 판결이 중요한 이유
지역주택조합 분쟁에서 조합 측은 거의 예외 없이 "환불 조건이 성립하지 않는다", "계약서에 명시된 조건이 아니다"라는 논리로 버팁니다. 그러나 이번 판결은 그 전제 자체를 뒤흔듭니다.
안심보장약정이 총회 결의 없이 체결되었다면, 약정 자체가 무효이고 → 가입계약까지 무효가 됩니다.
환불 조건의 충족 여부를 따지기 전에, 그 약정 자체의 유·무효부터 검토해야 한다는 것입니다. 많은 지역주택조합이 영업 과정에서 총회 결의 없이 유사한 안심보장증서를 남발했습니다. 이번 판결은 해당 사례에 광범위하게 적용될 수 있습니다.
5. 지역주택조합 분담금 반환 소송, 이것만은 확인하세요
□ 가입계약서와 별도로 안심보장증서 또는 유사 환불보장 서류를 받으셨나요?
□ 그 약정이 총회 결의를 거쳤다는 증거가 있나요? (조합 측에서 제시할 수 없다면 무효 가능성이 높습니다)
□ 사업이 수년째 지지부진하고 토지 확보 현황이 불투명한가요?
□ 조합 탈퇴 의사를 밝혔는데 조합이 버티고 있나요?
위 항목 중 하나라도 해당된다면, 전문 변호사의 상담을 통해 반환 가능성을 정밀하게 검토받으실 것을 권해 드립니다.
법무법인 휘명 대표변호사 박휘영
지역주택조합·분양계약 분쟁, 집합건물 관리 분쟁 상담
변호사 경력 17년 / 분양계약 관련 소송 100건 이상 수행
📞 02-558-1600
📍 서울 강남구 테헤란로 63길 11 이노센스빌딩 2·7·8층
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