사건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025가단42725 |
| 사건유형 | 부당이득금반환 및 위약금 청구 |
| 변론종결 | 2025. 5. 29. |
| 판결선고 | 2025. 6. 12. |
| 결과 | 원고(수분양자) 전부 승소 |
| 인용금액 | 328,200,000원 (계약금 + 중도금 + 위약금) |
Q1. 이 사건의 구체적 사실관계는 무엇입니까?
원고는 2022년 10월 8일 피고(시행사 겸 수탁자)와 광주 북구 소재 아파트 분양계약을 체결했습니다. 분양대금은 1,094,000,000원이며, 계약금 109,400,000원은 2022년 6월 13일까지, 중도금 109,400,000원은 2023년 5월 10일에 각 납부했습니다. 분양계약서상 입주예정일은 '2024년 10월 예정'으로 기재되어 있었습니다.
피고는 2025년 4월 25일에야 사용승인을 취득하고, 2025년 4월 29일에 입주지정기간(2025. 4. 30. ~ 6. 13.)을 통보했습니다. 원고는 그에 앞서 2024년 10월 29일 내용증명을 통해 "2025년 1월 31일까지 미입주 시 계약을 해제하겠다"고 통보하였고, 2025년 2월 1일 해제 효력이 발생했다고 주장하며 소를 제기했습니다.
Q2. 법원은 입주예정일을 어떻게 확정했습니까?
[쟁점] 계약서에 '2024년 10월 예정(공정에 따라 변경 가능)'이라고만 기재된 경우, 입주예정일이 확정되는지 여부
[판단] 법원은 입주예정일이 수분양자의 약정해제권 발생 요건의 기준 시점이 되는 점을 근거로, 피고가 일방적인 통지만으로 입주예정일을 변경할 수 없다고 판단했습니다. 해당 조항 중 입주예정일의 기준이 되는 날짜는 2024년 10월 31일로 확정됩니다.
실무상 시사점: '예정'이라는 문언이 있더라도 해제권 발생 요건의 기산점은 그 예정일의 마지막 날이 됩니다. 시행사가 일방적으로 입주예정일을 연장할 수 없습니다.
Q3. 해제권 발생 전에 미리 보낸 해제 통보는 효력이 있습니까?
[피고 주장] 분양계약상 해제권은 2025년 1월 31일이 도과해야 비로소 발생하는데, 그 이전인 2024년 10월 29일에 발송된 원고의 내용증명은 해제권 발생 전에 이루어진 것으로 부적법하다.
[법원 판단] 이 주장을 배척했습니다. 법원은 대법원 1981. 4. 14. 선고 80다2381 판결 및 대법원 1992. 12. 22. 선고 92다28549 판결을 원용하여, '해제권이 발생하는 조건이 성취됨과 동시에 해제의 효력이 발생하는 정지조건부 의사표시'로 해석하는 것이 타당하다고 판시했습니다.
특히 주목할 점은, 법원이 일부 반대 취지로 해석될 수 있는 대법원 2020. 5. 28. 선고 2018다265904 판결을 명시적으로 따르지 않겠다고 선언한 것입니다. 하급심이 대법원 판결 중 일부를 직접 배척하는 것은 이례적으로, 향후 상급심의 판단이 주목됩니다.
Q4. 불가항력 항변은 왜 모두 배척되었습니까?
피고가 주장한 불가항력 사유와 법원 판단을 항목별로 정리합니다.
| 지반 상태 불일치 | 150일 | 피고 지배영역 내 사정, 과실 개입 — 불가항력 불인정 |
| 매립폐기물 발견 | 43일 | 외부성·회피불가능성 없음 — 불가항력 불인정 |
| 폭염·태풍·폭설 등 자연재해 | 81일 | 600년·1000년 빈도 극단적 재해 아님 — 불가항력 불인정 |
| 노동조합 파업 | 16일 | 외부성 인정, 예견불가능성 없음 — 불가항력 불인정 |
[관련 법리] 불가항력에 의한 면책을 주장하려면 ① 외부성, ② 예견불가능성, ③ 회피불가능성 세 요건이 모두 충족되어야 하며, 피고가 채무불이행에 자신의 고의·과실이 전혀 없고 불가항력이 유일한 원인임을 증명해야 합니다(대법원 2008. 7. 10. 선고 2008다15940, 15957 판결).
또한 법원은 분양계약 제18조 특약사항("천재지변·문화재 발견 등 예기치 못한 사유 발생 시 입주 지연 보상금 미지급")이 약정해제권 자체를 소멸시키는 조항으로는 해석될 수 없다고 판단했습니다.
Q5. 해제 후 반환받을 수 있는 금액은 어떻게 산정됩니까?
| 계약금 반환 | 109,400,000원 | 2022. 6. 13. | 연 1% (약정) |
| 중도금 반환 | 109,400,000원 | 2023. 5. 10. | 연 1% (약정) |
| 위약금 (분양대금의 10%) | 109,400,000원 | 2025. 1. 16. | 연 12% (소송촉진법) |
| 합계 | 328,200,000원 |
위약금은 분양대금 10억 9,400만 원의 10%에 해당하는 금액으로, 소장 송달 다음 날부터 연 12%의 법정이율이 적용됩니다.
Q6. 이 판결의 적용 범위와 실무적 의미는 무엇입니까?
이 판결의 법리는 아파트에 국한되지 않습니다. 지식산업센터, 오피스텔, 생활형숙박시설, 오피스 등 모든 분양계약에서 동일하게 적용됩니다.
수분양자 입장에서 핵심 체크포인트는 세 가지입니다.
첫째, 계약서상 입주예정일 조항을 정확히 확인하십시오. '예정'이라는 문구가 있어도 기산점 해석이 가능합니다.
둘째, 입주예정일 3개월 전후로 내용증명 발송 시점과 방식이 매우 중요합니다. 해제 효력 발생일을 전략적으로 설계할 수 있습니다.
셋째, 시행사가 불가항력을 주장하더라도 그 입증 기준은 매우 엄격하며, 통상적인 건설 현장 돌발 상황은 면책 사유가 되지 않습니다.
법무법인 휘명 대표변호사 박휘영
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