Q1. 이번 대법원 판결의 사안은 무엇인가요?
토지신탁 구조의 분양사업에서 신탁사(수탁자)가 분양계약상 매도인이 된 경우, 실제 사업을 집행한 위탁자(시행사)가 건축물의 분양에 관한 법률(이하 '건축물분양법') 위반으로 형사처벌을 받았을 때, 이것이 분양계약상 약정해제 사유에 해당하는지가 쟁점이었습니다.
대법원 2025. 7. 3. 선고 2024다204986 판결은 이를 긍정하였습니다.
Q2. 분양계약상 약정해제 조항은 통상 어떻게 규정되나요?
분양계약서에는 통상 다음과 같은 조항이 존재합니다.
"매도인이 건축물분양법 위반으로 형사처벌을 받은 경우, 매수인은 이 계약을 해제할 수 있다."
토지신탁 구조에서 매도인 = 신탁사이므로, 해제 조항의 문언상 주체와 실제 형사처벌을 받은 주체(위탁자) 사이에 불일치가 발생합니다. 이 불일치를 어떻게 해석하느냐가 이 사건의 핵심이었습니다.
Q3. 하급심은 어떻게 판단이 나뉘었나요?
[인정설] 서울고등법원 2023. 12. 8. 선고 2022나2018134 판결
①토지신탁 분양계약은 처음부터 실제 행위자(위탁자)와 계약 당사자(신탁사)의 분리를 전제로 체결된 것이므로, 해제 사유 해석도 이 분리를 전제로 해야 함. ②형식적 해석을 따를 경우, 신탁계약 체결만으로 수분양자의 약정해제권이 사문화되는 부당한 결과가 초래됨.
[부정설] 부산지방법원 2023. 5. 17. 선고 2022나60202 판결, 서울중앙지법 2025. 6. 20. 선고 2024가합48433 판결
①처분문서(분양계약서)에 매도인 = 신탁사임이 명시된 이상, 그 기재대로 해석해야 함. ②건축물분양법상 형사처벌의 객체인 '분양사업자'는 '건축법상 건축주로서 건축물을 분양하는 자'인데, 토지신탁에서는 신탁사가 이에 해당함.
Q4. 대법원은 어떤 논거로 인정설을 채택하였나요?
대법원(2024다204986)은 위탁자의 건축물분양법 위반 형사처벌이 분양계약상 약정해제 사유에 해당한다고 명확히 판시하였습니다.
판결의 핵심 논거는 다음과 같이 정리됩니다.
① 신탁 구조의 목적론적 해석 — 토지신탁 분양계약은 처음부터 실제 행위자와 계약 명의자의 분리를 내재한 구조로서, 해제 조항의 해석 역시 그 분리를 전제로 이루어져야 함.
② 수분양자 보호의 실효성 확보 — 형식적 해석을 취할 경우 시행사가 신탁 구조를 이용하여 건축물분양법을 위반하더라도 수분양자의 약정해제권 행사가 봉쇄되는 결과가 발생하므로, 이는 건축물분양법의 입법 취지 및 수분양자 보호 목적에 반함.
③ 계약 해석의 실질주의 — 처분문서의 문언 해석에 충실하더라도, 계약 체결 당시의 경위·구조·목적을 종합적으로 고려한 실질적 해석이 요구됨.
Q5. 이 판결의 실무적 의미는 무엇인가요?
수분양자 관점에서는 시행사(위탁자)가 건축물분양법 위반으로 수사·기소된 사실이 존재하는 경우, 분양계약상 약정해제권 행사를 통한 분양대금 반환청구 또는 채무부존재 확인 소송을 적극 검토할 수 있게 되었습니다.
다만, 이번 판결이 모든 토지신탁 분양계약에 자동으로 적용되는 것은 아닙니다. 개별 계약서의 문언, 신탁계약의 구조, 위반 행위의 내용에 따라 법원의 판단이 달라질 수 있으므로, 계약서 전반에 대한 전문적 검토가 선행되어야 합니다.
Q6. 법무법인 휘명은 이 분야에서 어떤 경험을 갖고 있나요?
법무법인 휘명은 지식산업센터·오피스텔·생활형숙박시설 등 집합건물 분양계약 분야에서 현재까지 100건 이상의 소송을 수행하였습니다. 대표변호사 박휘영은 직접 지식산업센터 관리인을 8년간 맡고 있어 이론과 현장 실무를 동시에 갖춘 보기 드문 경력을 보유하고 있습니다.
또한 동양그룹 집단소송, LIG건설 CP 사기사건, 아이폰 배터리게이트 집단소송, 다인건설 피해자 소송 등 다수의 집단소송·단체소송 경험을 토대로, 다수 피해자가 함께 대응하는 집단적 분양계약 분쟁에서도 강점을 발휘하고 있습니다.
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