입주지연 지체상금 청구 | 22명 수분양자 소송 승소 | 피고 항변 3가지 모두 기각

 

지체상금, 입주예정일 지연, 분양계약 지연, 입주지연 손해배상, 수분양자 권리

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✅ 이 판결, 왜 중요한가?

 

2026년 2월, 수원지방법원 평택지원이 선고한 사건번호 2025가단52750 판결은 분양계약상 입주예정일이 지연된 경우 수분양자들이 지체상금을 청구한 집단소송 사건입니다.

 

원고는 22명의 수분양자, 피고는 평택 소재 건물의 시행사로, 수분양자들은 2021년 5월부터 9월 사이에 각각 분양계약을 체결했습니다. 분양계약서에는 입주예정일: 2023년 7월 예정이라고 명시되어 있었고, 실제 사용승인은 2023년 11월 29일에서야 이루어졌습니다.

 

지연기간은 무려 약 4개월(120일 이상). 원고들이 납입한 분양대금은 1억 원에서 2억 4천만 원 사이로, 총 22건의 청구가 일괄 심리되었습니다.

 

법원은 원고들의 청구를 대부분 인용하면서, 피고가 내세운 3가지 항변을 모두 배척했습니다.

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🔍 핵심 쟁점 1 — 입주예정일 일방 변경, 효력이 있나?

 

피고는 "입주예정일을 수차례 변경 통보(2023년 9월, 10월 31일, 11월 등)했고, 최종적으로 2023년 11월 30일로 변경되었으니 지체가 없다"고 주장했습니다.

 

법원의 판단은 명확했습니다.

분양계약 제1조 제8항은 '납부 및 입주 예정일은 제반 사정에 의해 변경 가능하며, 그 경우 변경 계약을 체결한다'고 규정하고 있습니다.

그런데 법원은 이 조항이 수분양자의 동의 없이 시행사 일방의 의사로 입주예정일을 변경할 수 있다는 뜻이 아니라, 변경 시 반드시 새로운 계약 체결이 필요하다고 해석했습니다.

 

이유는 세 가지입니다.

 

1. 입주예정일은 시행사의 의무 이행 기한 — 이를 시행사 일방이 변경하는 것은 사업주체인 시행사가 부당한 이득을 취하면서 수분양자에게 수인의무를 일방적으로 전가하는 결과가 되어 사회적 타당성이 없다
2. 계약 제2조 제4항 제1호(계약 해제 조항)의 취지에 비추어도 수분양자에게 일방적으로 불리한 변경 가능 조항은 민법 제103조에 위반하여 무효
3. 피고가 입주예정일을 변경 통보했다 하더라도, 그것은 계약에서 정한 입주예정일 자체를 변경하는 변경 계약 체결과는 다르다

→ 결론: 입주예정일은 2023년 7월 31일이 기준. 피고의 항변 기각.

 

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🔍 핵심 쟁점 2 — 코로나·파업·공사 어려움, 불가항력 인정될까?

 

피고는 ▲코로나19 영향 ▲2022년 화물연대 파업으로 인한 자재 수급 차질 ▲자재비 급등 ▲2023년 평택 지역의 이상 강우 ▲수분양자들의 공사 방해 등을 불가항력 사유로 주장했습니다.

 

법원은 이를 전부 배척했습니다.

 

핵심 논리는 이렇습니다.

"채무자가 이행지체에 빠진 이유가 그 사유의 지배 범위 밖에서 발생한 사건으로 채무자가 통상의 수단을 다했어도 이를 방지하는 것이 불가능했다고 인정되어야 한다(대법원 2007. 8. 23. 선고 2005다59475 판결 참조)"

출처 입력

피고가 든 사정들은 불가항력에 준하는 현저한 사정 변경이 아니며, 평범한 건설 리스크의 범주에 해당한다는 것입니다. 특히 이 사건 분양계약은 코로나19가 발생한 2020년 2월 이후 상당한 기간이 지난 2021년에 체결되었으므로, 계약 체결 시 이미 코로나 관련 공사 지연 가능성을 예측하고 입주예정일을 설정한 것이라고 판단했습니다.

 

→ 결론: 불가항력 항변 기각.

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🔍 핵심 쟁점 3 — 지체상금, 과다하면 법원이 줄여줄 수 있나?

 

피고는 "지체상금이 실제 손해에 비해 과다하므로 법원이 감액해야 한다"고도 주장했습니다.

 

원칙적으로 법원은 과도한 위약금을 감액할 수 있습니다(민법 제398조 제2항). 피고는 이를 근거로 감액을 요청했는데, 법원은 다음과 같은 이유로 감액을 거부했습니다.

 

• 이 사건 계약은 시행사가 일방적으로 작성해 수분양자에게 제시한 부합계약(附合契約)
• 시행사가 수분양자에 비해 경제적·정보 우위에 있음
• 분양계약에서 수분양자 체납 시에는 높은 지연이율을 적용하면서, 시행사 지연 시 적용되는 이 사건 지체율(연 5.81%)은 오히려 낮게 설정되어 있음
• 계약 기준일로부터 120일 이상 지연되어 수분양자의 손해가 현실적으로 발생

 

→ 결론: 감액 항변 기각. 지체상금 전액 인용.

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📊 인용 금액 — 원고별 지체상금

순번	인용금액
1 (A)	3,968,055원
2 (B)	3,605,287원
4 (D)	4,708,391원
5 (E)	12,405,036원
8 (H)	6,439,230원
14 (N)	6,140,263원
20 (T)	4,528,438원
22 (V)	5,074,928원
합계(22명)	약 9,400만 원 이상

이자는 2025. 4. 22.부터 판결선고일(2026. 2. 10.)까지 연 6%, 이후 연 12% 적용

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✅ 이 판결이 수분양자에게 주는 3가지 교훈

 

① 시행사의 일방적 입주예정일 변경 통보는 효력이 없다 계약서에 '변경 가능'이라고 쓰여 있어도, 수분양자 동의 없는 일방적 변경은 무효입니다.

 

② 코로나·파업·자재값 급등은 불가항력이 아니다 2021년 이후 계약이라면, 법원은 "이미 알고 계약한 것"이라고 봅니다.

 

③ 지체상금은 잘 감액되지 않는다 시행사가 만든 계약서, 이미 낮게 설정된 지체율, 부합계약 구조 — 이 세 가지가 겹치면 법원은 오히려 감액을 거부합니다.

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📌 입주가 지연됐다면, 시효 전에 움직여야 합니다

 

지체상금 청구권은 소멸시효가 있습니다. 입주 완료 후 아무런 조치 없이 시간이 지나면 청구 자체가 불가능해질 수 있습니다. 현재 입주가 지연 중이거나, 이미 입주했지만 지체상금을 받지 못하셨다면 반드시 전문 변호사와 상담하시기 바랍니다.

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📞 문의 및 상담

법무법인 휘명 대표변호사 박휘영

분양계약 수분양자 측 소송 100건 이상 수행 | 17년 경력 | 지식산업센터 관리인 8년

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