동탄 푸르지오 시티웍스 수분양자 분들, 지금 계약서를 다시 꺼내 보셔야 할 때입니다.
분양사업자가 건축물분양법 위반으로 시정명령을 받았는데도 "입주지연이 없으니 해제 못 한다"는 말을 들으셨다면, 오늘 이 글을 끝까지 읽어 주십시오. 그 조항, 무효일 수 있습니다.
🔍 핵심 쟁점 : 계약서에 어떻게 쓰여 있는가?
건축물분양법 시행령 제9조 제1항 제11호는 명확합니다.
"분양사업자가 시정명령을 받은 경우, 분양받은 자가 분양계약을 해약할 수 있다는 사항을 계약서에 포함해야 한다."
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그런데 동탄 푸르지오 시티웍스 분양계약서에는 이렇게 적혀 있습니다.
"시정명령 + 입주지연이 발생한 경우에 해제 가능"
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법이 요구하는 건 '시정명령 하나'인데, 계약서는 '시정명령 + 입주지연'이라는 이중 조건을 걸어놓은 겁니다. 겉으로는 법을 지킨 것처럼 보이지만, 실질적으로는 수분양자의 해제권을 봉쇄하는 구조입니다.
⚖️ 이 조항이 위법한 두 가지 이유
① 건축물분양법 위반
건축물분양법은 수분양자 보호를 위한 강행규정입니다. 시정명령을 받으면 수분양자가 계약을 해제할 수 있도록 반드시 계약서에 명시해야 하고, 이를 어기면 분양사업자는 형사처벌 대상이 됩니다.
'입주지연 발생'이라는 조건을 붙인 것은, 외형만 법을 따른 척 하면서 실제로는 법이 보장한 해제권을 박탈한 것입니다. 법원에서는 이를 "법령이 요구하는 약정해제조항을 기재하지 않은 것과 동일하다"고 평가할 수 있습니다.
② 약관규제법 제9조 제1호 위반
분양계약서는 수천 명에게 동일한 내용으로 배포된 전형적인 약관입니다. 약관규제법 제9조 제1호는 이렇게 규정합니다.
"법률에 따른 고객의 해제권 행사를 제한하는 조항은 무효이다."
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법이 수분양자에게 부여한 해제권에 추가 조건을 붙여 사실상 행사를 막는 조항 — 약관규제법의 기준으로도 명백히 무효 가능성이 높습니다.
📋 결정적 판결 : 대법원 2025다215248
2025년 12월 24일, 대법원은 매우 중요한 판결을 선고했습니다.
이 사건에서 분양사업자는 분양광고에 지구단위계획 수립 여부 기재를 누락하여 시정명령을 받았습니다. 대법원은 이렇게 판시했습니다.
"약정해제권의 발생요건은 계약에서 정한 내용에 의하여 결정되며, 시정명령을 받게 된 위반사항이 반드시 중대한 위반사항에 해당할 필요는 없다."
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이 판결은 이전에 "경미한 위반으로는 해제 불가"라고 했던 서울고등법원 2025나203906 판결(2025. 6. 26.)의 논리를 정면으로 뒤집은 것입니다. 대법원은 사실상 "조건이 충족되면 해제 가능하고, 위반의 경중을 따질 이유가 없다"는 방향을 확립했습니다.
그렇다면 논리는 자연스럽게 이어집니다. 법이 요구하는 것보다 수분양자에게 불리하게 기재된 동탄 계약서 조항 → 무효 → 법령이 요구하는 원래 조항(시정명령만으로 해제 가능)이 계약 내용으로 복원됩니다.
🧩 만약 조항이 무효라면?
약관규제법 제16조에 따르면, 무효인 약관 조항은 제거되고 나머지 계약은 유효하게 존속합니다. 그리고 무효 조항을 대체하는 내용으로는 두 가지 법리가 작동합니다.
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법리 경로
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내용
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강행규정 보충적 적용
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건축물분양법 시행령 제9조 제1항 제11호가 직접 계약 내용으로 편입
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당사자 의사 해석
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당사자가 법령에 따라 포함시키려 했던 내용(시정명령 시 해제 가능)이 원래 의사
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즉, "시정명령만 있으면 입주지연 없이도 해제 가능하다"는 주장이 강력하게 성립합니다.
🔎 추가로 살펴볼 공격 논리
계약서 조항 다툼과 별도로, 다음 논리도 병행할 수 있습니다.
- 민법 제110조 기망취소 : 분양광고의 중요 사항 누락이 기망 행위에 해당하는 경우
- 민법 제109조 착오취소 : 법령에 적합한 물건인 줄 알고 계약했는데, 법 위반 사실이 은닉된 경우
- 건축물분양법 시행령 직접 적용 : 약정 조항이 무효라면 법령상 해제권이 직접 발생한다는 논리
📌 수분양자가 지금 확인해야 할 사항
- 분양사업자가 시정명령을 받은 사실이 있는가
- 계약서에 입주지연 요건이 추가되어 있는가
- 현재 건물이 준공·입주된 상태인가 (입주지연이 없는 상태인가)
세 가지 조건이 모두 해당된다면, 지금이 법률 검토를 받아야 할 타이밍입니다. 시정명령을 받은 시점부터 해제권 행사 기간이 문제될 수 있고, 시간이 지나면 권리를 잃을 수도 있습니다.
법무법인 휘명 대표변호사 박휘영 변호사 경력 17년 | 분양계약 사건 100건 이상 수행 지식산업센터 관리인 8년 현직 겸직 | 집단소송 다수 경험 (동양그룹, LIG건설, DLF, 아이폰 배터리게이트, 다인건설)
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