분양광고 시정명령 받으면 분양계약 해제 가능할까? — 수원지법 2024구합72583 판결 완전 해설

 

분양광고 시정명령, 분양계약 해제, 오피스텔 분양 피해 — 이 세 가지 키워드가 교차하는 사건이 2025년 6월 수원지방법원에서 선고됐습니다. 분양광고 시정명령을 둘러싼 법적 분쟁은 최근 오피스텔·지식산업센터·생활형숙박시설 수분양자들의 핵심 탈출구로 주목받고 있습니다. 이번 판결은 시행사(분양사업자) 측에서 시정명령처분 취소를 구한 행정소송이라는 점에서 수분양자 입장과는 반대 방향의 전선입니다. 그 결과와 시사점을 꼼꼼히 살펴보겠습니다.

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🏛️ 사건의 개요 — 무슨 일이 있었나?

 

사건번호: 수원지방법원 2024구합72583 (2025. 6. 26. 선고)

 

평택시에서 오피스텔과 판매시설(상가)을 분양한 시행사 A는 2021년 분양광고를 게재하면서 두 가지 중요한 사항을 누락하거나 잘못 기재했습니다.

 

① 교육환경보호구역 미기재 분양 건물 대지가 교육환경보호구역 설정 여부를 광고에 포함시켜야 함에도 이를 누락했습니다.

 

② 용도지역·용도지구 오기재 대지가 준공업지역임에도 광고에는 "일반상업지역, 중심미관지구, 교육환경보호구역"으로 잘못 기재고, 교육환경보호구역이 아닌데도 해당없음을 명시하지 않았습니다.

 

이에 평택시장(허가권자)은 2024년 9월 건축물분양법 제9조 제1항에 근거한 시정명령을 내렸고, 시행사는 이 처분을 취소해 달라며 행정소송을 제기했습니다.

 

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⚖️ 시행사의 4가지 주장과 법원의 판단

 

① "실질적 피해가 없으니 처분사유가 없다"

 

시행사는 "분양광고의 잘못된 기재가 사소한 오류에 불과하고, 수분양자에게 실질적 피해를 주지 않았으므로 시정명령 사유가 없다"고 주장했습니다.

 

→ 법원 기각. 건축물분양법 제9조 제1항의 시정명령은 기속행위(羈束行爲)입니다. 광고 내용이 분양신고 내용과 다르거나 법정 필수 기재사항을 누락한 사실이 인정되면, 허가권자는 재량 없이 반드시 시정명령을 내려야 합니다. 용도지역·용도지구·교육환경보호구역은 수분양자의 이해관계에 직접 영향을 미치는 정보인 만큼 사소한 오류로 볼 수 없다고 판시했습니다.

 

② "처분 전에 이미 정정광고를 했으니 위법상태가 해소됐다"

 

시행사는 시정명령 처분 이전에 이미 수분양자들에게 정정 안내 문자를 보내고 분양 사이트에 정정 공고를 게재했으므로 위법 결과가 소멸했다고 주장했습니다.

 

→ 법원 기각. 이미 분양계약을 체결한 수분양자들의 입장에서는, 처분 전 정정 행위만으로 법적 지위에 변화가 없습니다. 시정명령의 목적은 수분양자들에게 계약 해제권을 행사할 기회를 부여하는 것이므로, 사전에 정정광고를 했다는 사정만으로는 위법 결과가 소멸하지 않는다고 판단했습니다.

 

③ "비례원칙을 위반한 과도한 처분이다"

 

시정명령으로 다수 수분양자가 계약을 해제하면 시행사는 막대한 손해를 입게 되므로, 이는 비례원칙에 위반된다는 주장이었습니다.

 

→ 법원 기각. 시정명령은 기속행위이므로 비례원칙 위반 여부를 검토할 재량 영역 자체가 없습니다. 행정청이 재량을 일탈·남용했는지 심사하는 비례원칙 적용의 전제가 되지 않는다는 것입니다.

 

④ "분양신고를 수리했으니 신뢰보호의 원칙상 시정명령을 할 수 없다"

 

허가권자가 분양신고 수리 당시 아무런 문제제기를 하지 않았으므로, 이를 믿고 광고를 진행한 시행사를 이제 와서 처분하는 것은 신뢰보호원칙에 반한다는 주장이었습니다.

 

→ 법원 기각. 분양신고를 수리한 것은 신고 서류를 접수한 것에 불과하며, 이후 시정명령을 하지 않겠다는 선행 공적 견해 표명으로 볼 수 없습니다. 또한 광고 내용을 잘못 기재한 것은 시행사의 귀책사유에 기인한 것이므로 신뢰보호원칙이 적용될 수 없다고 판시했습니다.

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📌 수분양자 입장에서 이 판결이 중요한 이유

 

이 사건은 표면적으로 시행사가 행정처분에 불복한 소송입니다. 그러나 그 이면에는 수분양자들의 분양계약 해제권 문제가 있습니다.

 

건축물분양법 시행령 제9조 제1항 제11호는, 분양사업자가 건축물분양법에 따른 시정명령을 받은 경우 수분양자가 분양계약을 해약할 수 있다는 조항을 분양계약서에 반드시 포함하도록 규정하고 있습니다. 시행사가 이 행정소송에서 패소함으로써 시정명령의 효력이 유지되었고, 이는 곧 수분양자들의 계약 해제권 행사 기반이 공고해졌다는 의미입니다.

 

항목	내용
사건번호	수원지법 2024구합72583
선고일	2025. 6. 26.
원고	분양사업자(시행사)
피고	평택시장
결론	원고 청구 기각 (시정명령 유효)
핵심 법리	건축물분양법 제9조 제1항 시정명령 = 기속행위
수분양자 의미	시정명령 존속 → 분양계약 해제권 유효

 

✅ 수분양자가 해야 할 체크리스트

 

1. 내가 분양받은 오피스텔·상가·지식산업센터의 분양광고에 용도지역·용도지구·용도구역, 지구단위계획 수립 여부, 교육환경보호구역 설정 여부 등이 제대로 기재되었는지 확인
2. 분양계약서에 "시정명령을 받은 경우 해약 가능" 조항이 있는지 확인
3. 시정명령이 내려진 사실이 있다면 즉시 전문 변호사와 상담하여 해제권 행사 시기 검토
4. 시행사가 사전에 정정광고를 했더라도 해제권이 소멸하지 않음을 인지

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분양시장의 불황이 이어지는 지금, 수분양자에게 법이 부여한 무기가 무엇인지 정확히 아는 것이 중요합니다. 건축물분양법은 까다로운 광고 기재 의무를 분양사업자에게 부과하고, 이를 위반하면 수분양자가 계약을 해제할 수 있도록 설계된 법입니다. 이 판결은 그 법적 구조가 실제 소송에서도 견고하게 유지된다는 것을 확인해 준 사례입니다.

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