오피스텔·지식산업센터·생활숙박시설 수분양자가 반드시 알아야 할 최신 판례
분양계약 해제, 시정명령 분양계약, 분양대금 반환을 검색하신 분들이라면 오늘 이 판결 하나가 여러분의 상황을 완전히 바꿔줄 수 있습니다.
2025년 12월 24일, 대법원은 오피스텔 분양계약서에 시행사가 건축물분양법에 따른 시정명령을 받은 경우 분양계약을 해제할 수 있다는 약정이 들어있다면, 시정명령을 받게 된 위반사항이 중대한지 여부를 따질 필요 없이 약정해제권이 발생한다고 판시했습니다. (대법원 2025다215248)
1. 사건의 개요 — 무슨 일이 있었나?
대구 남구 소재 오피스텔에 대해 각각 약 3억 5,000만 원 ~ 3억 5,700만 원을 분양대금으로 지급하고 분양계약을 체결한 수분양자 3명이, 매도인이 분양광고에 지구단위계획 수립 여부를 누락하여 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받았다는 이유로 분양계약 해제 및 분양대금 반환을 청구한 사건입니다.
이 사건 분양계약서에는 다음과 같은 약정이 명시되어 있었습니다.
"매도인의 귀책사유로 인해 매도인이 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우, 매수인은 본 계약을 해제할 수 있다."
2. 1심 · 2심 판단 — 왜 수분양자가 졌나?
항소심(서울고법)은 "시행사가 시정명령을 받았다는 사실만으로는 부족하고, 그 위반사항이 계약의 목적을 달성하기 어렵게 하거나 수분양자가 이 사실을 알았더라면 계약을 체결하지 않았을 것이라고 볼 수 있을 정도로 중대한 것이어야 하는데, 이 사건 시정명령은 그에 이르지 못한 경미한 위반"이라며 수분양자의 해제권을 인정하지 않았습니다.
쉽게 말해, "고작 광고에 항목 하나 빠진 게 뭐가 그리 중요하냐"는 논리로 수분양자를 패소시킨 것입니다.
3. 대법원의 판단 — 핵심 3가지
① 계약서 문언이 명확하면 그대로 따른다
대법원은 계약에서 해제 사유를 구체적으로 약정한 경우, 해제 가능 여부는 원칙적으로 그 약정 내용에 따라 판단해야 하고, 약정해제 조항의 문언이 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언 그대로의 의미를 존중해야 하며, 법원이 해제 사유에 대해 그 위반이 충분히 중대한지와 같은 추가 요건을 덧붙이는 것은 허용되지 않는다고 판시했습니다.
② 이 해제조항은 건축물분양법이 의무화한 특수 조항이다
대법원은 분양계약 제2조 제4항 제5호(이 사건 해제조항)는 단순히 채무불이행으로 인한 법정해제권을 주의적으로 규정한 것이 아니라, 건축물분양법 제6조 제4항 및 시행령 제9조 제1항 제11호 가목에서 '분양사업자가 분양대상 건축물과 관련하여 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우 분양받은 자가 분양계약을 해약할 수 있다는 사항'을 분양계약서에 포함시키도록 규정함에 따라 분양계약에 특유한 해제사유를 정한 것이라고 지적했습니다.
③ 위반의 경중(輕重)을 따질 필요 없다
대법원은 약정해제권의 발생요건은 계약에서 정한 내용에 의하여 결정되므로, 시정명령을 받게 된 위반사항이 반드시 중대한 위반사항에 해당할 필요는 없다고 명확히 밝혔습니다.
4. 이 판결이 중요한 이유 — 수분양자에게 미치는 실질적 영향
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구분
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기존 하급심 경향
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이번 대법원 판결
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해제 요건
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위반이 '중대'해야 인정
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시정명령 사실 자체로 족함
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계약서 조항 효력
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법원이 재량으로 제한 가능
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문언대로 엄격하게 인정
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수분양자 지위
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시행사 주장에 밀리는 구조
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계약서가 최강의 무기
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대상
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오피스텔 중심
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오피스텔·지산·생숙 전반 적용 가능
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이 판결은 아파트·오피스텔은 물론, 생활숙박시설(생숙)이나 지식산업센터(지산) 분양계약 해제를 원하는 수분양자들에게도 의미 있는 내용입니다.
5. 지금 당장 확인해야 할 것 — 체크리스트
✅ 내 분양계약서에 "시정명령 시 해제 가능" 조항이 있는가?
✅ 시행사(매도인)가 행정청으로부터 시정명령, 과태료 처분, 벌금형 선고 등을 받은 사실이 있는가?
✅ 건축물분양법 제9조 외에 제10조(벌금형 이상 형 선고), 제12조(과태료 처분) 요건도 함께 검토했는가?
✅ 시정명령을 받은 이후 해제 통보(내용증명) 를 아직 발송하지 않았는가?
6. 주의사항 — 이 판결이 모든 사건에 자동 적용되는 것은 아닙니다
시정명령이 이후 취소되거나 집행정지 결정이 내려진 경우에도 해제권이 유효한지에 대해서는 하급심 간에 견해가 엇갈리고 있어, 추후 대법원의 명확한 기준 제시가 필요한 상황입니다.
계약서 문언의 구체적 내용, 시정명령의 대상과 범위, 해제 통보 시점 등에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 반드시 분양계약 전문 변호사와 상담하시기 바랍니다.
📌 마무리 — 계약서에 답이 있습니다
17년간 100건 이상의 분양계약 사건을 수행하면서 가장 많이 본 장면이 있습니다. 계약서를 꼼꼼히 들여다보면 해결의 실마리가 거기에 있는 경우입니다. 이번 대법원 판결은 바로 그 점을 확인해준 판결입니다. 계약서가 살아있는 권리입니다.
법무법인 휘명 대표변호사 박휘영
변호사 경력 17년 | 분양계약 사건 100건 이상 수행 동양그룹 집단소송 · LIG건설 CP 사기사건 · DLF 피해자 소송 · 아이폰 배터리게이트 · 다인건설 피해자 집단소송 수행
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