오피스, 오피스텔, 생활형숙박시설 분양받았는데 사업자가 건축물분양법 위반? → 분양계약 해제하고 납입금 전액 돌려받을 수 있습니다 [2025 대법원 판결]

 

"법 위반했어도 계약 해제는 못 한다"는 말, 이제 통하지 않습니다

 

오피스텔, 생활형숙박시설을 분양받은 수분양자라면 반드시 알아야 할 중요한 법리 변화가 생겼습니다.

 

건축물의 분양에 관한 법률(이하 '건축물분양법') 위반으로 분양사업자가 벌금형 이상의 형사처벌을 받은 경우, 수분양자는 분양계약을 해제하고 납입금 전액을 돌려받을 수 있습니다.

 

그동안 하급심 법원들은 "위반 사항이 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대한 경우에만 해제가 가능하다"는 엄격한 기준을 적용해왔습니다. 그런데 2025년 12월 24일 대법원(2025다215248)은 이 흐름을 뒤집었습니다. 위반의 경중을 따질 것 없이, 분양사업자가 시정명령·벌금형·과태료 처분을 받은 사실 자체가 약정해제 사유라는 점을 명확히 한 것입니다.

 

이 글에서는 부산지방법원 2023고정605 판결(건축물분양법 위반 형사사건)을 중심으로, 분양사업자의 어떤 행위가 건축물분양법 위반이 되는지, 그리고 그 위반이 수분양자의 계약 해제권으로 어떻게 연결되는지를 구체적으로 설명합니다.

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부산지법 2023고정605 — 어떤 사건인가?

 

사건 개요

 

이 사건은 지식산업센터 분양사업자(법인)와 그 대표이사 A가 건축물분양법을 위반했다는 이유로 형사 기소된 사건입니다.

 

적용된 위반 조항은 건축물분양법 제6조입니다. 이 조항은 분양사업자가 반드시 지켜야 할 분양 절차를 규정합니다. 구체적으로는 다음과 같습니다.

 

• 분양신고 수리 전 사전 모집 금지 : 허가권자에게 분양신고가 수리되기 전에 수분양자를 사전 모집해서는 안 됩니다.
• 공개추첨 의무 : 분양계약은 반드시 공개추첨 방식으로 체결해야 하며, 특정인에게 임의로 호실을 배정해서는 안 됩니다.
• 분양 광고 기재 의무 : 법령이 정한 사항(분양신고일, 내진성능 등)을 분양 광고에 반드시 포함해야 합니다.

 

분양사업자 측은 법정에서 "이 행위는 처벌 대상이 아니다", "고의가 없었다"는 취지의 주장을 했습니다. 법원은 이를 모두 배척했습니다.

 

법원은 건축물분양법 시행령에서 정한 요건 위반이 인정되는 이상 형사처벌 대상이 된다는 점, 그리고 법령 시행 이후 사업을 진행한 이상 법령 위반의 고의가 인정된다는 점을 명확히 했습니다. 그 결과 대표이사 A와 법인 모두 각 벌금 500만 원이 선고됐습니다.

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벌금 500만 원 선고, 수분양자에게는 무슨 의미인가?

 

형사처벌 = 약정해제 사유 발생

 

건축물분양법 제6조 제4항과 시행령 제9조 제1항 제11호는 분양사업자에게 분양계약서에 다음 내용을 반드시 포함하도록 강제합니다.

"분양사업자가 분양대상 건축물과 관련하여 건축물분양법에 따른 ① 시정명령, ② 벌금형 이상의 형 선고, ③ 과태료 부과처분을 받은 경우, 분양받은 자가 분양계약을 해약할 수 있다."

출처 입력

따라서 분양사업자가 벌금 500만 원을 선고받은 순간, 이 조항이 정한 약정해제 사유가 충족됩니다.

 

2025년 12월 대법원 판결은 이 점을 더 명확히 했습니다. 위반 행위가 경미하더라도, 벌금형 선고라는 사실 자체가 해제 요건이라는 것입니다. 법원은 분양사업자에게 선고된 벌금형은 분양계약서에서 정한 해제 사유에 해당한다고 판단하였고, 해당 위반 행위가 계약의 목적 달성을 불가능하게 할 정도로 중대한지 여부와 관계없이, 벌금형 이상이 선고된 이상 계약서에 정한 해제 요건은 충족된다는 점을 명확히 하였습니다.

 

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핵심 체크 포인트 3가지

 

① 내 분양계약서에 약정해제 조항이 있는지 확인하라

 

건축물분양법 위반을 근거로 해제권을 행사하려면, 분양계약서에 해제 조항이 기재되어 있어야 합니다. 대부분의 건축물분양법 적용 대상 건축물(오피스텔 30실 이상, 바닥면적 3,000㎡ 이상 건축물 등)의 계약서에는 법령상 의무적으로 이 조항이 포함됩니다.

 

② 분양사업자의 처벌 이력을 확인하라

 

분양사업자가 시정명령, 벌금형, 과태료 처분을 받았는지 확인할 필요가 있습니다. 형사사건 판결은 판결서 사본 열람 청구, 관할 행정청 정보공개 청구 등을 통해 확인할 수 있습니다.

 

③ 해제 의사표시는 내용증명으로 즉시 발송하라

 

약정해제권은 기간 제한 조항이 없는 경우가 많지만, 분쟁 예방을 위해 확인 후 지체 없이 내용증명으로 계약 해제 의사를 통보하는 것이 중요합니다.

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이런 분들이 상담을 주시고 있습니다

 

법무법인 휘명에는 2026년 3월 현재 지식산업센터, 오피스텔, 생활형숙박시설 분양계약 해제 및 납입금 반환 관련 사건을 100건 이상 수행하고 있습니다. 상담을 주시는 분들의 공통적인 상황은 이렇습니다.

 

• "분양사업자가 형사처벌 받았다는 뉴스를 봤는데, 나도 계약 해제가 되나요?"
• "계약서에 해제 조항이 있는데, 어떻게 활용하면 되나요?"
• "이미 중도금을 다 냈는데, 돌려받을 수 있을까요?"

 

해제 가능 여부는 계약서 조항의 내용, 위반 주체와 계약 상대방의 동일성 여부, 처분의 종류 등 구체적인 사실관계에 따라 달라집니다. 혼자 판단하지 마시고, 먼저 전문가에게 정확한 법률 검토를 받아보시기 바랍니다.

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법무법인 휘명 대표변호사 박휘영

• 변호사 경력 17년 | 분양계약 해제·납입금 반환 소송 100건 이상 수행
• 지식산업센터 관리인 8년 현직 수행
• 주요 수행 사건 : 동양그룹 증권 집단소송, LIG건설 CP 사기사건, DLF 피해자 소송, 아이폰 배터리게이트 집단소송, 다인건설 피해자 소송

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