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부산 수영구 망미동 힐스테이트 센텀 더퍼스트 오피스텔에 계약하셨나요? 2026년 2월 입주 예정이었던 이 현장은 완공·입주가 이루어졌지만, 상당수 수분양자들이 마이너스 프리미엄(마피) 상황에서 잔금을 납부해야 하는 현실 앞에 놓여 있습니다.
"잔금을 낼 수가 없다", "시세가 분양가보다 낮아졌는데 그냥 들어가야 하나", "계약할 때 설명을 제대로 못 받은 것 같다"는 고민을 하고 계신다면, 이 글은 그 고민에 법적 답을 드리기 위해 작성했습니다.
1. 이 현장의 사업 구조와 현황
힐스테이트 센텀 더퍼스트는 부산광역시 수영구 망미동 1129번지 일원에 조성된 주거형 오피스텔입니다. 지하 3층~지상 37층, 4개 동, 총 447실 규모로, 전용면적 61~84㎡의 중소형으로 구성됩니다. 시공사는 현대엔지니어링이며, 힐스테이트 브랜드를 달고 2022년 9월 분양을 완료한 사업입니다.
분양 당시 61㎡ 타입은 약 5억 7,000만~5억 9,000만 원, 76㎡는 약 7억 4,000만 원, 84㎡ 타입은 약 8억 9,000만~9억 원 이상의 분양가가 책정되었습니다. 그러나 현재 분양권 시장에서는 84㎡ 타입 기준으로 마피 2,000만~3,000만 원 수준의 매물이 확인되고 있습니다.
이미 입주 또는 잔금 납부 시점이 도래한 상황에서 수분양자들은 세 가지 기로에 놓입니다. 분양가 수준으로 잔금을 납부하고 입주할 것인지, 마피를 감수하고 분양권을 전매할 것인지, 아니면 법적 근거를 찾아 계약을 해제하고 기납부한 계약금·중도금 전액을 반환받을 것인지입니다.
2. 수분양자가 주장할 수 있는 법적 근거
오피스텔 분양계약은 아파트와 다릅니다. 오피스텔은 「건축물의 분양에 관한 법률」(이하 건축물분양법)의 적용을 받으며, 아파트와 달리 임대·실거주 겸용 여부, 전용률, 관리비 구조 등에서 별도의 법적 보호 체계가 적용됩니다.
(1) 건축물분양법 위반 여부 — 분양계약 무효·취소의 핵심 근거
건축물분양법 제13조는 분양사업자에게 분양계약 체결 전 계약자에게 사업계획의 내용, 공급대금 및 납부방법, 전용면적과 공용면적의 구성, 관리규약 등을 서면으로 설명하도록 의무를 부과하고 있습니다. 이 설명의무를 위반한 경우 수분양자는 계약을 취소할 수 있습니다.
실무상 문제가 되는 경우는 다음과 같습니다.
- 분양 당시 "주거용 오피스텔"임에도 불구하고 실제 전용률이나 관리비 구조, 오피스텔 고유의 제약(취득세·재산세 차이, 청약통장 미사용 등)에 대한 설명이 충분히 이루어지지 않은 경우
- 분양사무소에서 과도한 수익률 또는 시세 상승을 구체적 수치로 제시하며 투자 판단을 유도한 경우
- 중도금 무이자 특약의 범위와 귀책사유에 대한 설명 없이 단순 혜택으로만 안내된 경우
(2) 민법상 기망·착오를 원인으로 한 계약 취소
민법 제109조(착오로 인한 의사표시)와 제110조(사기·강박에 의한 의사표시)는 분양계약 해제의 중요한 법적 근거가 됩니다. 분양 시 제공한 조감도, 홍보 문구, 분양사무소 직원의 구두 설명이 실제 건물과 현저히 다른 경우, 또는 임대 수익률·시세에 대해 허위·과장된 정보를 제공한 경우에는 기망을 원인으로 한 계약 취소가 가능합니다.
대법원은 분양 관련 과장·허위 설명의 경우 단순한 영업행위와 구별되는 기망 행위로 인정될 수 있다는 입장을 유지하고 있습니다(대법원 2014다26235 참조).
(3) 방문판매법상 청약철회 — 계약 경위에 따라 적용 가능
오피스텔 분양계약이 분양사무소 방문이 아닌, 방문판매원이 직접 찾아와 계약을 권유한 형태로 이루어진 경우에는 「방문판매 등에 관한 법률」(방문판매법)에 따른 청약철회가 가능할 수 있습니다. 방문판매법 제8조는 계약 체결일로부터 14일 이내의 청약철회를 허용하고 있으며, 계약서 미교부 등의 사유가 있을 때는 그 기산일이 연장됩니다.
다만 이 현장이 방문판매 방식으로 계약을 체결했는지는 개별 계약 경위를 확인해야 합니다. 분양 대행사 직원이 사무실이나 자택을 방문하여 계약을 권유·체결한 경우라면 방문판매법 적용 요건을 충족할 수 있습니다.
(4) 잔금 거절 및 계약 해제 — 기납부 대금 반환 청구
위 취소 사유가 인정되지 않는 경우에도, 분양계약에서 정한 기한 내 잔금을 납부하지 않으면 시행사는 계약해제 절차를 밟게 됩니다. 이때 계약서에 규정된 위약금 조항의 적정성이 문제됩니다. 민법 제398조 제2항은 과도한 위약금에 대해 법원이 감액할 수 있도록 규정하고 있으며, 기납부 중도금에 대해서는 부당이득반환 청구도 가능합니다.
Q&A — 수분양자가 자주 묻는 질문
Q. 이미 잔금을 납부하고 입주한 경우에도 계약 취소를 주장할 수 있나요?
A. 기망·착오를 원인으로 한 민법상 취소권은 취소의 원인이 된 행위(사기·착오)를 안 날로부터 3년, 계약일로부터 10년 이내에 행사해야 합니다(민법 제146조). 입주 후라도 분양 당시의 허위·과장 설명이 확인되고 소멸시효가 도과하지 않았다면 취소 주장이 가능합니다. 건축물분양법 위반을 이유로 한 취소도 동일한 시효 제한이 적용됩니다.
Q. 중도금 대출이 실행되어 있는데 해지하면 어떻게 되나요?
A. 계약이 취소되거나 해제될 경우 중도금 대출은 수분양자의 대출채무로 남습니다. 시행사로부터 분양대금을 반환받은 후 이를 대출 상환에 활용해야 합니다. 소송 진행 과정에서 판결 전 상환이 어려운 경우에는 가압류 등 보전처분을 통해 시행사의 재산을 확보하는 절차를 병행해야 합니다. 대출금 처리 방안은 반드시 변호사와 구체적으로 상담해야 합니다.
3. 실제 진행 시 주의사항
소멸시효·제척기간을 반드시 확인하십시오. 기망을 원인으로 한 취소권은 안 날로부터 3년이라는 단기 시효가 있습니다. 분양 당시의 허위 설명을 이미 인식하고 있었다면 시효가 진행 중입니다.
증거 수집이 핵심입니다. 분양 당시 받은 홍보물, 분양사무소에서 제공한 수익률 자료, 직원과의 문자·카카오톡 대화 내역 등을 모두 보존해야 합니다. 분양사무소 방문 당시 녹음 파일이 있다면 유력한 증거가 됩니다.
건축물분양법 위반 여부는 계약서와 분양 설명자료를 대조해야 판단됩니다. 설명의무 위반 여부는 분양계약서와 공고문, 실제 구두 설명의 내용을 종합적으로 검토해야 하므로, 계약 서류 일체를 지참하여 변호사 상담을 받으시는 것이 필요합니다.
4. 법무법인 휘명의 수행 경험
법무법인 휘명 대표변호사 박휘영은 2026년 4월 현재 오피스텔·지식산업센터·생활형숙박시설 분양계약 해지 및 분양대금 반환 소송을 100건 이상 수행하였거나 수행 중에 있습니다.
구체적으로는 건축물분양법 위반을 근거로 한 분양계약 취소 소송, 방문판매법 청약철회를 원인으로 한 대금 반환 사건, 잔금 미납 이후 위약금 감액 소송 등 다양한 유형을 직접 수행해 왔습니다. 또한 대형 집단소송(LIG건설 CP 사기 사건, 동양그룹 증권 관련 집단소송 등)을 통해 다수 피해자의 권리 회복을 위한 소송 경험도 보유하고 있습니다.
힐스테이트 센텀 더퍼스트와 같은 브랜드 오피스텔 분양계약에서 수분양자가 어떤 조건에서 어떤 법리로 싸울 수 있는지, 실제 사건에서 어떤 결과가 나왔는지를 직접 경험을 바탕으로 안내해 드릴 수 있습니다.
문의 안내
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법무법인 휘명 대표변호사 박휘영
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