1. 이 현장의 사업 구조와 현재 상태
창동민자역사 아레나X스퀘어는 서울 도봉구 창동 135-1 외 6필지에 조성되는 지하 2층~지상 10층, 연면적 약 8만7,000㎡ 규모의 복합 쇼핑몰입니다.
사업 구조를 정리하면 다음과 같습니다.
- 사업시행사: 창동역사㈜ (특수목적법인, 동대문 의류도매몰 창동역사디오트가 2021년 1,100억 원 투입하여 기업회생 인가를 받아 사업 인수)
- 시공사: 롯데건설
- 사업 이력: 2004년 착공 → 2010년 11월 사업주관사 부도로 공사 전면 중단 → 약 11년 방치 → 2021년 5월 법원 기업회생 인가 → 2021년 7월 강남대로 분양홍보관 오픈, 분양 재개 → 2026년 3월 준공
이 현장의 핵심 문제는 준공에 임박한 지금 불거지고 있습니다. 2026년 3월 준공을 전후하여 수분양자들 사이에서 다음과 같은 피해 사실이 확인되고 있습니다.
- 대출비율 축소: 분양 당시 60% 대출 가능하다고 안내받았으나, 잔금 단계에서 40% 이하로 통보됨
- 수익률 일방 변경: 분양 계약 시 연 5% 확정임대수익을 5년간 보장한다고 안내(일부는 '확정임대수익 확인서' 수령)받았으나, 시행사가 MD 운영 동의 설명회를 통해 수익률을 연 2.5%로 낮추는 동의서 서명을 유도
- 해지 시 불이익 압박: 계약을 해지하려는 수분양자에게 "계약금 몰취 + 시행사가 대납한 중도금 대출 이자 전액 반환" 조항을 근거로 수천만 원의 손실을 감수하도록 압박
현재 수분양자 150여 명이 대책위를 구성하여 집단 대응을 준비 중이며, 일부는 이미 사기죄로 형사 고소를 진행하였습니다.
2. 수분양자가 주장할 수 있는 법적 근거
① 착오 또는 사기를 이유로 한 계약 취소 (민법 제109조·제110조)
분양 당시 시행사로부터 "연 5% 수익 보장, 60% 대출 가능"이라는 안내를 받고 계약한 수분양자는, 그 안내 내용이 계약의 중요 부분을 이루는 경우 착오(민법 제109조)를 이유로 계약 취소를 주장할 수 있습니다.
나아가 시행사가 처음부터 이행할 의사나 능력이 없었음에도 허위 수익률을 제시하여 계약을 체결시킨 경우라면 사기에 의한 계약 취소(민법 제110조)도 가능합니다. 이 경우 계약은 소급하여 무효가 되므로, 이미 납부한 계약금·중도금 전액을 부당이득으로 반환 청구할 수 있습니다.
착오 취소 요건: 수분양자가 계약의 중요 부분 — 여기서는 수익률과 대출비율이라는 투자의 핵심 조건 — 에 착오가 있었고, 그 착오가 없었더라면 계약을 체결하지 않았을 것이 인정되어야 합니다. 또한 착오가 수분양자의 중대한 과실로 인한 것이 아님이 인정되어야 합니다.
② 채무불이행을 이유로 한 계약 해제 및 손해배상 (민법 제390조·제543조·제546조)
시행사가 분양계약 또는 확정임대수익 확인서에서 약속한 수익률을 이행하지 않거나, 약속한 대출 지원을 이행하지 않는 행위는 채무불이행에 해당합니다.
채무불이행이 인정되면 수분양자는 ①상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 ②그 기간 내 이행이 없을 때 계약을 해제(민법 제543조, 제544조)하고 ③이미 납부한 분양대금 및 손해배상을 청구(민법 제390조)할 수 있습니다.
특히 시행사가 수익률 변경 동의를 사실상 강제하는 상황이라면, 이는 시행사 스스로 당초 채무의 이행을 포기하는 것으로서 이행거절에 의한 계약 해제 가능성도 검토할 수 있습니다(민법 제546조 유추).
③ 건축물분양법 위반 여부 검토
아레나X스퀘어는 판매시설(상가)로서 건축물분양법(건축물의 분양에 관한 법률)의 적용을 받습니다. 동법 제4조에 따르면 분양사업자는 분양신고를 하고 분양계약서에 법정 기재사항을 포함시켜야 합니다. 분양계약서에 수익률 보장 내용이 기재되어 있지 않거나 허위·과장 기재가 있는 경우, 건축물분양법 위반을 주장할 수 있는 근거가 됩니다.
또한 동법 제12조는 분양사업자가 수분양자에게 고지한 사항과 실제 이행 내용이 다를 경우 손해배상 책임을 부과하고 있으므로, 확정임대수익 확인서 또는 분양 당시 제공된 홍보 자료를 증거로 활용할 수 있습니다.
④ 방문판매법상 청약철회 해당 여부
방문판매 등에 관한 법률은 사업장 외의 장소에서 이루어진 계약 또는 전화·방문 권유 등으로 이루어진 계약에 대하여 청약철회권을 인정합니다. 창동역사의 분양 방식 — 방문 분양 또는 모델하우스에서의 권유 판매 형태 — 이 방문판매법상 방문판매에 해당하는 경우, 계약 체결일로부터 14일 이내 청약을 철회할 수 있습니다.
다만, 이미 계약 후 상당한 기간이 경과한 수분양자의 경우 청약철회 기간이 지났을 가능성이 높으므로, 개별 계약 체결 경위와 방식을 사전에 면밀히 검토해야 합니다. 방문판매법 적용 가능 여부는 계약별로 판단이 달라질 수 있습니다.
3. Q&A — 수분양자들이 자주 묻는 핵심 질문
Q. 시행사가 "해지하면 계약금 몰취 + 중도금 이자를 돌려줘야 한다"고 하는데, 이 조항이 유효한가요?
A. 계약서에 그러한 조항이 있더라도, 해당 조항의 유효성은 계약 체결 경위에 따라 달라집니다. 수분양자가 착오나 사기를 이유로 계약 취소를 주장하면, 계약 자체가 소급하여 무효가 되므로 계약금 몰취 조항도 효력을 잃습니다. 또한 채무불이행을 이유로 계약 해제가 인정되는 경우, 수분양자는 계약금 반환 청구권을 가지며 시행사가 대납한 중도금 이자도 손해배상 범위 내에서 다툴 수 있습니다. 계약 해지 의사를 통보하기 전에 반드시 법률전문가와 전략을 상의하셔야 합니다.
Q. 확정임대수익 확인서를 받은 경우와 받지 못한 경우, 법적 대응이 다른가요?
A. 확인서가 있는 경우 수익률 보장이 계약의 일부를 이루는 것으로 인정되기 쉬우므로 채무불이행 주장이 보다 직접적으로 가능합니다. 확인서가 없더라도 분양 당시의 홍보 자료, 설명회 자료, 녹취 등을 통해 시행사가 수익률을 핵심 조건으로 제시하여 계약을 유도했다는 사실을 입증할 수 있다면, 착오·사기 취소 또는 채무불이행 해제 주장이 가능합니다. 두 경우 모두 증거 확보가 관건입니다.
4. 실제 진행 시 주의사항
증거 확보가 최우선입니다. 분양 당시 제공받은 홍보물, 투자수익 분석 자료, 확정임대수익 확인서, 설명회 자료, 녹취록, 문자 메시지 등을 즉시 확보하십시오. 시행사가 수익률 변경에 동의를 요구하는 설명회 자료도 중요한 증거입니다.
동의서에 서명하지 마십시오. 시행사가 MD 운영 동의 설명회에서 수익률 2.5%에 동의하는 서명을 요구하더라도, 이에 응하면 당초 약속된 수익률 조건을 스스로 포기하는 것으로 해석될 수 있습니다. 동의서 서명 전 반드시 법률 검토를 받으시기 바랍니다.
잔금 납부 기한 도과 위험: 시행사로부터 잔금 납부 최고를 받은 경우, 기한 내 납부하지 않으면 계약 해제 및 원상회복 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 잔금 납부 여부는 계약 해지 전략과 연동하여 신중하게 결정해야 합니다.
소멸시효: 계약 취소 권리(착오·사기)는 취소 사유를 안 날로부터 3년, 법률행위를 한 날로부터 10년 이내에 행사해야 합니다(민법 제146조). 채무불이행에 기한 손해배상 청구권의 소멸시효는 10년입니다(민법 제162조). 권리를 지체 없이 행사하는 것이 중요합니다.
5. 법무법인 휘명의 수행 경험
법무법인 휘명은 2026년 3월 현재 지식산업센터·오피스텔·상가·생활형숙박시설 분양계약 관련 분양대금 반환 및 채무부존재확인 소송을 100건 이상 수행하였거나 진행 중입니다.
창동민자역사 아레나X스퀘어와 같이 수익률 허위 안내, 대출비율 축소, 계약 조건 일방 변경으로 피해를 입은 상가 분양 사건을 다수 처리한 경험이 있습니다. 특히 수분양자가 집단으로 피해를 입은 현장에서 대책위와 함께 집단소송을 설계하고 진행한 경험이 풍부합니다.
LIG건설 CP 사기사건, 동양그룹 증권관련 집단소송, 다인건설 피해자 집단소송 등 대규모 집단소송을 다수 수행하여, 수분양자 집단 대응 구조 설계에 실무적 강점을 보유하고 있습니다.
대표변호사 박휘영은 집합건물 관리인으로 8년간 실제 상가 운영 현장을 경험하였으며, 이 경험을 바탕으로 분양계약 분쟁에서 수분양자 입장의 실질적인 법적 전략을 수립합니다.
6. 지금 확인해야 할 체크리스트
아레나X스퀘어 수분양자라면 지금 당장 다음 사항을 점검하십시오.
- 분양 당시 제공받은 투자수익 분석 자료 또는 수익률 안내 자료 보유 여부
- 확정임대수익 확인서 수령 여부
- MD 운영 동의 설명회 참석 여부 및 동의서 서명 여부
- 잔금 납부 기한 도래 여부
- 중도금 대출 현황
하나라도 해당된다면 지금 바로 법률 검토를 받으시기 바랍니다. 동의서에 서명하거나 잔금을 납부한 이후에는 법적 대응의 폭이 좁아집니다.
문의 안내
창동민자역사 아레나X스퀘어 분양계약 문제, 혼자 고민하지 마시고 지금 바로 전문 변호사와 상담하십시오.
법무법인 휘명 대표변호사 박휘영
📞 02-558-1600
📧 parkbyon77@naver.com
📍 서울 강남구 테헤란로 63길 11 이노센스빌딩 2, 7, 8층 (선릉역 10번 출구)
※ 이 글은 법률 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 구체적인 사건에 대한 법적 판단은 개별 사안에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 판단을 위해서는 반드시 변호사와 직접 상담하시기 바랍니다.
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