현장 개요 — 계약 전 알고 있었던 것과 지금 현실의 차이
현대테라타워 시흥시청역은 경기도 시흥시 장현지구 업무시설용지 10블록에 현대엔지니어링이 시공하는 오피스·근린생활시설 복합건물입니다. 2022년 10월~11월 분양을 개시했으며, 지하 5층~지상 10층, 연면적 약 67,488㎡ 규모로 오피스 612실, 근린생활시설 88실을 공급했습니다.
당시 분양 광고의 핵심 세일즈 포인트는 세 가지였습니다.
첫째, 트리플(쿼드러플) 역세권 — 서해선(기개통), 신안산선(2025년 개통 예정), 월곶-판교선(2026년 개통 예정)이 교차하는 시흥시청역 초역세권. 둘째, 시흥시청역 복합환승센터 개발 호재 — 버스터미널·문화시설·상업시설이 결합된 복합환승센터 계획. 셋째, 광명시흥 산업단지·첨단 R&D 단지 배후수요 — 주변 대형 산업단지 조성에 따른 업무 수요 창출.
그런데 계약 후 시간이 지나면서 상황이 달라졌습니다. 신안산선 개통이 예정보다 지연되었고, 월곶-판교선은 사업 재검토 국면이 이어졌습니다. 복합환승센터 개발 일정도 확정되지 않은 채 변경·지연 가능성이 열려 있습니다. 시흥 장현지구 인근 오피스·업무시설 공급 과잉 우려도 겹치면서, 2022년 계약 시점의 기대 수익률과 현재 시세 사이에 상당한 괴리가 발생한 수분양자들이 계약 해제 또는 분양대금 반환을 검토하고 있습니다.
이 현장에서 수분양자가 주장할 수 있는 법적 근거
① 건축물분양법 위반 — 분양광고 필수 기재사항 누락 여부
건축물의 분양에 관한 법률(이하 '건축물분양법') 제6조, 제7조는 분양사업자가 분양광고 시 반드시 기재해야 할 사항을 열거하고 있습니다. 용도지역, 교육환경보호구역 해당 여부, 지구단위계획 수립 여부 등이 그것입니다. 같은 법 시행령은 분양사업자가 시정명령을 받은 경우 수분양자가 분양계약을 해약할 수 있다고 규정합니다.
현대테라타워 시흥시청역의 분양광고 및 분양계약서에 이 필수 기재사항이 빠짐없이 기재되었는지 검토할 필요가 있습니다. 특히 트리플역세권, 복합환승센터, 산업단지 배후수요 등 미래 개발 호재를 강조한 광고에서 해당 사업이 '예정' 또는 '계획' 단계에 불과하다는 점이 충분히 고지되었는지, 지구단위계획 조건이 명확히 공시되었는지를 따져야 합니다.
다만, 최근 법원은 건축물분양법 위반 사실이 있더라도 그것이 계약 체결이나 사용수익에 유의미한 영향을 미치지 않는 경미한 사안이라면 계약 해제를 인정하지 않는 경향을 보이고 있습니다(서울중앙지법 2025년 판결 사례 다수). 따라서 단순 표기 누락이 아닌, 수분양자의 계약 결정에 실질적 영향을 미친 중요 사항의 위반인지를 정밀하게 분석해야 합니다.
② 채무불이행 — 준공 및 입주 지연 시 계약 해제권
분양계약서에 명시된 준공예정일로부터 상당한 기간이 경과하도록 건물이 완공·사용승인되지 않은 경우, 민법 제390조(채무불이행으로 인한 손해배상), 제544조(이행지체와 계약해제), 제546조(이행불능과 계약해제)에 따른 계약 해제권이 발생합니다.
최근 법원 판결에서도 입주 예정일보다 1년 이상 준공이 지연된 경우 계약 해제 사유가 된다는 판단이 선고된 바 있습니다(울산지법 2025년 판결). 재판부는 "코로나19, 우크라이나·러시아 전쟁 등으로 인한 자재비 상승도 분양 당시 이미 상당 부분 예견 가능했던 사정"이라고 보아, 불가항력 면책 주장을 배척했습니다.
현대테라타워 시흥시청역의 분양계약서 상 준공(사용승인) 예정일과 실제 공정 현황을 대조하여, 이행지체 기간이 계약 해제를 정당화할 수준에 이르렀는지를 검토해야 합니다.
③ 방문판매법 청약철회 — 해당 여부 선행 검토 필수
방문판매 등에 관한 법률(이하 '방문판매법') 제8조는 소비자가 방문판매 또는 전화권유판매로 재화 등을 구매한 경우 일정 기간 내 청약철회권을 인정합니다. 분양 현장에서 모델하우스 방문 유도 → 계약 체결의 구조가 방문판매에 해당하는지 여부가 쟁점입니다.
그러나 이 현장은 **오피스(업무시설)**로서, 순수 투자 목적으로 계약한 경우 방문판매법상 '소비자'에 해당하는지에 관해 다툼이 있을 수 있습니다. 방문판매법 적용 여부는 계약 경위(방문 유도 경로, 계약 체결 장소, 권유 방식 등)를 구체적으로 확인한 후 판단해야 하며, 적용 가능성이 있다면 계약 체결일로부터 3개월 이내, 계약서 수령일로부터 14일 이내라는 청약철회 기간을 이미 경과했을 가능성이 높습니다. 이미 중도금 납부가 완료된 경우에는 다른 법리로 접근하는 것이 현실적입니다.
Q&A — 자주 묻는 질문
Q. 신탁사도 피고로 삼을 수 있나요?
이 현장에 관리형 토지신탁 구조가 적용되어 있는지를 먼저 확인해야 합니다. 관리형 토지신탁이 적용된 경우, 신탁원부상 수탁자(신탁사)가 분양계약의 당사자 지위를 가지는 경우가 있습니다. 이 경우 분양대금 반환 소송에서 신탁사를 공동피고로 삼거나, 신탁 재산(토지 및 건물)에 대한 강제집행을 고려할 수 있습니다. 다만 신탁사의 고유재산에 대한 집행은 수탁자가 신탁 목적을 위반한 행위를 한 경우에 한하여 인정되므로(신탁법 제38조, 제42조), 단순히 신탁사가 개입된 구조라는 이유만으로 신탁사의 고유재산에 집행할 수 있는 것은 아닙니다. 분양계약서와 신탁원부를 면밀히 검토하는 것이 선행되어야 합니다.
실제 진행 시 주의사항
중도금 대출 처리. 분양계약 해제가 이루어지더라도 시행사·신탁사가 대출금을 직접 상환하거나, 수분양자가 금융기관과 개별적으로 정산하는 절차가 남습니다. 해제 통보 전에 중도금 대출 취급 은행과의 협의 방향을 미리 검토해야 합니다. 해제 통보 후 금융기관 대출금 정리가 선행되지 않으면, 소송 중에도 연체이자가 쌓이는 문제가 생길 수 있습니다.
해제 의사표시의 방식. 계약 해제는 내용증명 우편을 통해 시행사·신탁사 양측에 명확한 법적 근거와 함께 발송해야 합니다. 구두 의사표시나 단순 민원 제기는 법적 해제 효력이 인정되지 않습니다.
소멸시효 주의. 분양대금 반환 청구권은 계약 해제 시점으로부터 10년(민법 제162조 제1항)이 기산점이 되나, 실제 소송 시점에서 시효 기산점에 관한 다툼이 발생할 수 있습니다. 계약 해제 의사를 결정했다면 가능한 한 신속하게 법적 절차를 진행하는 것이 안전합니다.
분양광고 원본 자료 보전. 건축물분양법 위반 주장을 위해서는 당시 분양 광고 자료(인터넷 페이지 캡처, 책자, 홍보물)를 확보해두는 것이 중요합니다. 시간이 지날수록 광고 원본이 삭제·변경될 수 있으므로 현 시점에서 자료를 보전해두어야 합니다.
법무법인 휘명의 수행 경험
법무법인 휘명은 지식산업센터, 오피스텔, 오피스, 생활형숙박시설 등 비주거 분양건물을 대상으로 한 분양계약 해제·분양대금 반환 소송을 2026년 4월 현재 100건 이상 수행하였거나 수행 중입니다. 수행한 사건 유형에는 ▲건축물분양법 위반을 근거로 한 계약 해제 ▲준공 지연을 이유로 한 채무불이행 해제 ▲관리형 토지신탁 구조에서 신탁사를 공동피고로 한 분양대금 반환 소송 ▲방문판매법 청약철회 주장을 포함한 다수 법리 병행 전략 등이 포함됩니다.
대표변호사 박휘영은 집합건물 관리인을 8년간 직접 맡아온 경험으로 비주거 집합건물의 사업 구조와 실무를 깊이 이해하고 있으며, LIG건설CP 사기사건·동양그룹 증권관련집단소송 등 집단소송 다수를 수행한 경험을 토대로, 동일 현장의 수분양자 여러 명이 공동으로 진행을 원하는 경우 집단 대응 전략도 함께 검토합니다.
현대테라타워 시흥시청역 계약과 관련하여 계약 해제 또는 분양대금 반환을 고민 중이라면, 분양계약서·분양광고자료·중도금 대출 관련 서류를 지참하시어 구체적인 상황을 검토받으시기 바랍니다.
📌 법무법인 휘명 대표변호사 박휘영
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