들어가며 — 이 글이 필요한 이유
의왕스마트시티 퀀텀 수분양자들이 분양계약 해지·분양대금반환 소송을 검토할 때 가장 자주 묻는 질문이 있습니다.
"신탁사는 단순 관리자 아닌가요? 시행사만 피고로 삼으면 되지 않나요?"
결론부터 말씀드립니다. 우리자산신탁은 이 사건 분양계약의 '갑'(수탁자·분양공급자)이자 직접 당사자입니다. 시행사 (주)의왕스마트시티보다 오히려 우리자산신탁이 법적 책임의 제1순위 주체입니다. 그리고 분양계약서에 '신탁재산 범위 내에서만 책임을 진다'는 책임한정특약이 있더라도, 2026년 2월 대법원 판결에 의하면 그 특약은 무효가 될 수 있습니다.
① 관리형 토지신탁 구조 — 왜 우리자산신탁이 제1피고인가
의왕스마트시티 퀀텀의 분양계약서(갑 제5-1호증)에는 당사자가 다음과 같이 명기됩니다.
- "갑"(수탁자·분양공급자) — 우리자산신탁 주식회사
- "병"(위탁자·시행사) — 주식회사 의왕스마트시티
- "정"(시공사) — 에이치디씨현대산업개발 주식회사
수분양자("을")는 우리자산신탁과 분양계약을 체결하였고, 분양대금도 우리자산신탁 명의 계좌로 납부하였습니다.
관리형 토지신탁 구조에서 수탁자(신탁사)는 ① 토지 소유권을 보유하고, ② 인허가를 포함한 사업 전반의 법률적 주체가 되며, ③ 분양계약의 상대방이 되어 분양대금을 수령합니다. 신탁법 제38조는 수탁자가 신탁사무의 처리로 인해 발생한 채무에 대하여 신탁재산으로 책임을 짐을 원칙으로 하되, 수탁자는 동시에 고유재산으로도 이행책임을 지는 것이 원칙입니다(대법원 2004. 10. 15. 선고 2004다31883, 31890 판결).
② 입주예정일 임의 변경은 무효 — 확정된 5가지 법리
피고 측은 분양계약서의 "공정에 따라 다소 변경될 수 있으며, 변경될 경우 추후 개별 통보함"이라는 문구를 근거로, 입주예정일을 일방적으로 변경하였다고 주장합니다. 그러나 이 주장은 대법원이 확정한 판결에 의하여 이미 배척됩니다.
서울고등법원 2023. 7. 21. 선고 2022나2037081 판결(대법원 2023다273770으로 확정)은 이 사건과 사실상 동일한 "추후 통보" 문구에 대해 다음 5가지 법리를 명확히 제시하였습니다.
법리 ① "추후 통보" 문구는 변경 시 통보 의무를 규정한 것일 뿐, 입주예정일을 임의로 변경할 수 있는 권한을 부여한 것이 아닙니다.
법리 ② 지체상금 조항의 계약 구조상, 매도인이 이행기 기산점 자체를 일방적으로 조정하여 지체상금 지급의무를 면하는 것은 허용되지 않습니다.
법리 ③ 수분양자의 중도금 납부기일은 확정이행기로 정해져 있어 연체 시 지체이자가 부과됩니다. 매도인의 인도의무 이행기만 유동적으로 해석하면, 수분양자만 일방적인 지체책임을 부담하는 현저한 대가 불균형이 발생합니다.
법리 ④ 관리비 등 각종 비용 부담도 입주예정일을 기준으로 설계되어 있으므로, 매도인이 이를 일방적으로 조정할 수 없습니다.
법리 ⑤ 불가항력·면책사유에 관한 주장·증명책임은 채무자(매도인)에게 있고, 코로나19·노조 파업·수분양자 민원은 불가항력으로 인정되지 않습니다(대법원 2007. 8. 23. 선고 2005다59475 참조).
나아가 수원지방법원 평택지원 2026. 2. 10. 선고 2025가단52750 판결은 이 사건과 계약 구조가 거의 동일한 지식산업센터 분쟁에서, 입주예정일 일방 변경 조항이 민법 제103조(반사회질서 위반)에 해당하여 무효라고 명시적으로 판시하였습니다. 이 조항은 동시에 약관규제법상으로도 수분양자에게 지나치게 불리한 조항으로 효력이 부정되었습니다.
③ 약정해제권 행사 — 요건과 절차
이 사건 분양계약 제3조 제10항 제1호는 "피고의 귀책사유로 입주예정일로부터 3개월 이내에 입주할 수 없게 되는 경우" 수분양자가 계약을 해제할 수 있다고 규정합니다. 이는 민법 제544조의 최고 절차와 동시이행 항변권 소멸을 위한 반대급부 이행제공 요건을 배제하여, 수분양자가 신속하게 계약에서 벗어날 수 있도록 특별히 마련된 약정해제권입니다.
의왕스마트시티 퀀텀의 계약서에 명시된 입주예정일은 2024년 2월(정확한 날짜는 추후 통보)이었으므로, 2024년 2월 28일로부터 3개월이 경과한 2024년 6월 1일에 약정해제권이 발생하였습니다. 피고 우리자산신탁이 사용승인을 취득한 것은 2024년 6월 10일이므로, 사용승인일 이전에 이미 해제권이 발생하였습니다.
약정해제권 행사 시 핵심 요건:
약정해제권 행사에는 민법 제544조의 최고가 불필요합니다(대법원 2013. 3. 14. 선고 2011다3343 판결). 잔금은 입주지정일이 도래해야 납부 의무가 생기므로, 잔금을 먼저 이행제공할 의무도 없습니다. 해제 의사표시는 분양계약 당사자인 우리자산신탁 앞으로 내용증명 우편으로 발송해야 합니다.
Q. 사용승인이 났으면 해제권이 소멸하는 것 아닌가요?
피고 측은 "2024. 6. 10. 사용승인 취득으로 이행제공이 완료되어 해제권이 소멸하였다"고 주장합니다. 그러나 ① 2024. 6. 1. 해제권 발생 이후 2024. 6. 10. 이전에 이미 내용증명을 발송하여 해제권을 행사한 수분양자들에 대해서는, 이후의 이행제공이 기발생한 해제의 효력에 영향을 미칠 수 없습니다. ② 또한 적법한 이행제공이 되기 위해서는 사용승인 취득만으로 부족하고, 거주·영업에 지장이 없을 정도의 시설 완비, 수분양자에게 입주 가능 통보, 합리적 입주 준비 기간 부여, 입주 절차 안내 등이 모두 갖추어져야 합니다(서울고등법원 2022나2037081 판결 참조). 현장 사진(갑 제73호증)에 따르면 2024. 6. 17.까지도 메인 게이트 계단 상부 공사가 진행 중이었으므로, 실질적 이행제공 요건이 충족되지 않았습니다.
④ 우리자산신탁의 고유재산 책임 — 대법원 2023다280945 판결
이 사건 분양계약서 특약사항에는 "신탁재산 및 신탁계약의 업무범위 내에서만 책임을 부담한다"는 책임한정특약이 기재되어 있습니다. 우리자산신탁은 이 조항을 근거로 신탁재산을 초과하는 고유재산 책임을 부인할 것으로 예상됩니다.
그러나 대법원 2026. 2. 26. 선고 2023다280945 판결은 이와 동일한 구조의 관리형 토지신탁 분양 사건에서 다음과 같이 판시하여 신탁사의 주장을 정면으로 배척하였습니다.
《원칙 — 수탁자는 고유재산으로도 책임》 관리형 토지신탁의 수탁자는 신탁사무 처리상 발생한 채권을 가진 수분양자에 대하여, 신탁재산은 물론 수탁자의 고유재산으로도 책임을 지는 것이 원칙입니다.
《책임한정특약은 약관법 제3조 제3항상 설명의무 대상》 대법원은 책임한정특약이 수분양자의 계약 체결 여부를 결정하는 데 직접 영향을 미치는 '중요한 내용'으로서 약관법상 설명의무 대상이라고 판시하였습니다. 수분양자는 관리형 토지신탁에 관한 전문지식이 없고, 업계 관행이라 하여 별도 설명 없이 그 내용을 예상할 수 있다고 보기 어렵다는 것이 그 이유입니다.
《설명의무 불이행 시 책임한정특약 무효》 신탁사가 수분양자에게 책임한정특약의 의미와 효과에 관하여 개별적·구체적인 설명을 다하였음을 입증하지 못하면, 그 특약은 분양계약의 내용으로 편입되지 않습니다. 결과적으로 우리자산신탁은 신탁재산에 국한하지 않고 고유재산으로도 분양대금 반환 및 위약금 전액을 이행할 책임을 부담합니다.
이 판결은 관리형 토지신탁 수탁자의 고유재산 책임에 관하여 대법원이 처음으로 명확히 선언한 판결로서, 이 사건 재판에 직접 적용됩니다.
⑤ 시공사 HDC현대산업개발은 우리자산신탁의 이행보조자
민법 제391조에 의하면 이행보조자의 고의·과실은 채무자의 고의·과실로 봅니다. 우리자산신탁은 수분양자들에게 지식산업센터를 건축·인도하는 계약상 의무를 이행하기 위하여 HDC현대산업개발과 공사도급계약을 체결하였으므로, HDC는 우리자산신탁의 이행보조자입니다(대법원 2002. 7. 12. 선고 2001다44338 판결 참조).
따라서 HDC의 귀책사유로 공사가 지연된 경우에도, 그 귀책은 곧 우리자산신탁의 귀책이 됩니다. 우리자산신탁이 시공사 탓으로 책임을 돌리는 주장은 수분양자에게 대항할 수 없습니다.
법무법인 휘명의 수행 경험
법무법인 휘명 대표변호사 박휘영은 관리형 토지신탁 구조에서 신탁사를 피고로 삼아 분양대금 반환 및 고유재산 집행까지 다룬 소송을 100건 이상 수행하였습니다. 의왕스마트시티 퀀텀 현장 수분양자들을 대리하여 현재 수원지방법원에 계속 중인 소송(2024가합17765)을 직접 진행하고 있으며, 이 글에서 소개한 법리는 실제 재판에서 제출된 준비서면에 기반한 것입니다.
분양계약서, 납부확인서, 중도금 대출 서류를 지참하여 상담을 신청하시면 약정해제권 발생 여부, 내용증명 발송 시점, 우리자산신탁에 대한 고유재산 청구 가능성을 구체적으로 검토해 드립니다.
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