장애인용 기숙사인 줄 몰랐다면 분양계약 취소 가능하다 — 구리갈매 지식산업센터 2025년 판결 완벽 분석

지식산업센터 분양계약 취소, 고지의무 위반, 분양대금 반환. 2025년 10월 2일 의정부지방법원 남양주지원이 선고한 판결은 분양 과정에서 중요한 사실을 숨긴 시행사에게 분양대금 전액 반환 의무를 인정한 중요한 사례입니다. 기숙사 호실이 장애인용이라는 사실을 계약 당시 고지하지 않은 것이 부작위에 의한 기망행위에 해당한다고 본 판결로, 비슷한 상황에 처한 수분양자들이 반드시 알아야 할 내용입니다.

 

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사건 개요 — 540호 중 6호, 그 6호에 당첨된 수분양자들

이 사건은 구리갈매 휴벨나인 지식산업센터의 기숙사 호실 분양을 둘러싼 분쟁입니다.

피고(시행사)가 분양한 이 지식산업센터의 기숙사는 총 540호입니다. 그런데 그 중 6호는 장애인용 기숙사 호실이었습니다. 장애인용 호실은 일반 호실과 전용면적도 동일하고 분양가도 동일했습니다. 분양계약서에도 분양목적물의 표시(호수)만 다를 뿐 나머지 기재사항은 완전히 동일했습니다.

원고들이 분양받은 호실이 바로 그 장애인용 6호 중 일부였습니다. 원고들은 분양 당시 자신이 분양받은 호실이 장애인용이라는 사실을 전혀 몰랐습니다.

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왜 장애인용 호실이 문제인가

법원이 인정한 장애인용 호실의 구조적 특성은 이렇습니다.

① 화장실 면적이 크다

장애인용 호실은 화장실에 장애인 편의시설이 설치되어 전체 면적 대비 화장실이 차지하는 비중이 큽니다. 이는 필연적으로 거실과 침실 공간의 감소를 초래합니다. 장애인이 아니거나 거동에 불편이 없는 비장애인으로서는 이를 선호할 이유가 없다고 봄이 경험칙에 부합합니다.

② 임대·매각 시 불이익

장애인용 호실이라는 점은 추후 임차인 모집이나 매각 시 수분양자에게 불이익 요인이 됩니다. 실제로 임차인 입장에서는 장애인 시설로 구성된 호실보다 일반 호실을 선호할 것이고, 이는 임대료 및 매각가격에도 영향을 미칩니다.

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피고의 고지의무 위반 — 법원이 인정한 4가지 근거

법원은 다음 네 가지 사정을 종합하여 피고에게 고지의무가 있었고 이를 위반했다고 판단했습니다.

① 분양 광고에서 전혀 알 수 없었다

피고는 분양 광고 시 기숙사를 '1F~10F 540실, 전용 7.61평 복층형 설계'라고 홍보했습니다. 540호 전체가 복층형이라는 인상을 주면서 장애인용 호실이 별도로 있다는 것은 광고 어디에도 나타나지 않았습니다. 2021. 2. 9. G언론의 입주자 모집 공고에도 단지 '일부 호실 제외'라는 작은 문구만 있었을 뿐 몇 개인지, 구조가 어떻게 다른지에 대한 설명은 없었습니다.

② 피고 스스로 2021. 2. 9. G언론 공고를 통해 인지하고 있었다

피고는 2021. 2. 9. G언론에 이 지식산업센터 입주자 모집 공고를 내면서 기숙사 특정 호실이 법령에 따라 장애인 시설로 설치될 수 있는 사실을 알고 있었습니다. 그럼에도 해당 호실을 특정하여 이를 분양받는 수분양자에게 고지하지 않았습니다.

③ 원고들이 분양 전 이를 알 방법이 없었다

원고들이 분양받기 전 이 지식산업센터 기숙사에 대해 열람할 수 있었던 자료들에는 장애인용 호실의 구체적인 면적이나 구조, 이와 관련한 임대 불이익에 대한 내용이 전혀 없었습니다.

④ 분양대행사의 영업직원들조차 장애인용·비장애인용 호실을 색으로 구분한 도면만 알고 있었을 뿐

영업직원 교육자료에 장애인용과 비장애인용 호실의 색을 달리하여 표시한 사실은 인정되지만, 그 도면만으로는 어느 호실이 장애인용인지 알 수 있을 뿐 그것이 비장애인 호실과 어떻게 다른지에 대한 별도 설명이 없었습니다. 피고가 제출한 증거만으로는 영업직원용 상품설명서가 원고들에게도 제공되었거나 이를 근거로 수분양자에게 설명하였다고 인정하기에 부족합니다.

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판결 결론 — 분양계약 취소 및 9,400만 원 반환

법원은 이러한 고지의무 위반이 부작위에 의한 기망행위에 해당한다고 판단했습니다. 수분양자는 기망을 이유로 분양계약을 취소하고 분양대금의 반환을 구할 수 있습니다(대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결 참조).

원고들은 2024. 4. 5. 내용증명 발송을 통해 분양계약 취소 의사를 표시했고, 이 의사표시는 피고에게 도달했습니다.

그 결과:

• 계약금 + 중도금 합계 94,006,640원 반환 명령 (계약금 13,429,520원 + 중도금 80,577,120원)
• 지연손해금: 2024. 4. 8.부터 판결선고일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%
• 위약금(분양대금의 10%) 청구: 기각

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고지의무 위반, 어디까지 적용되나

이 판결은 지식산업센터 분양 분야에서 중요한 선례를 남겼습니다. 고지의무 위반의 핵심 법리는 이렇습니다.

계약 당사자 일방이 상대방에게 중요한 사실을 고지하지 않으면 상대방이 계약을 체결하지 않았을 것이라고 예상되는 경우, 그 사실을 알고 있는 당사자는 고지의무를 부담합니다. 상대방이 스스로 확인할 의무가 있거나 거래관행상 당연히 알고 있을 것으로 예상되는 경우가 아닌 한, 실제로 그 대상이 되는 사실을 알지 못한 상대방에 대해서는 알 수 있었음에도 알지 못한 과실이 있더라도 고지의무 자체를 면하게 된다고 할 수는 없습니다(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812 등 참조).

지식산업센터, 오피스텔, 생활형숙박시설 분양에서 유사한 고지의무 위반 사례:

     유형                                                       고지 안 한 내용

이 사건	장애인용 기숙사 호실이라는 사실
유사 사례	인근 혐오시설 예정 사실
유사 사례	층간소음·소방시설 문제
유사 사례	생활형숙박시설의 취사·거주 제한
유사 사례	분양 목적물 용도 변경 예정 사실

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현재 저는 지식산업센터, 오피스텔, 생활형숙박시설 등 부동산 분양계약 분쟁을 100건 이상 수행하고 있습니다. 분양 광고와 계약서를 꼼꼼히 살펴보면 고지의무 위반 사례가 생각보다 많습니다. 분양계약에 문제가 있다고 느끼신다면, 시효가 지나기 전에 먼저 검토해보십시오.

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법무법인 휘명 대표변호사 박휘영 📞 02-558-1600 📧 parkbyon77@naver.com 📍 서울 강남구 테헤란로 63길 11 이노센스빌딩 2·7·8층