건축물 분양계약 해약 사유 확대 — 건축물분양법 시행령 개정안, 지금 의견 제출할 수 있습니다

분양계약 해약, 이제 더 명확해집니다

오피스텔, 지식산업센터, 생활형숙박시설 등 건축물을 분양받았는데 사업자가 계약을 제대로 이행하지 않아도 쉽게 해약하지 못했던 경험, 들어보셨을 겁니다.

 

건축물의 분양에 관한 법률(건축물분양법) 시행령 개정안이 입법예고되었습니다. 국토교통부가 주도한 이번 개정안은 수분양자의 분양계약 해약 요건을 대폭 명확히 하고, 해약 사유를 구체적으로 확대하는 내용을 담고 있습니다.

 

무엇보다 중요한 것은, 지금 누구든 이 개정안에 대해 공식적으로 의견을 제출할 수 있다는 점입니다. 분양계약 분쟁을 겪고 있거나, 앞으로 건축물 분양을 계획 중인 분이라면 반드시 읽어보셔야 합니다.

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현행 제도의 문제점 — 왜 개정이 필요했나

현행 건축물분양법 시행령 제9조는, 분양사업자가 시정명령을 받은 경우 수분양자가 분양계약을 해약할 수 있다고 규정하고 있습니다.

 

그런데 실무에서는 이 조항이 제대로 작동하지 않는 경우가 많았습니다. "시정명령을 받았다"는 사실만으로 해약이 가능한 것인지, 아니면 실제로 피해가 발생해야 하는 것인지 — 법령 해석상 혼선이 계속되어 왔습니다. 해약을 주장하는 수분양자와 이를 거부하는 분양사업자 사이에 불필요한 소송이 반복되는 구조적 원인이 되기도 했습니다.

 

또한 중대한 하자, 준공 지연, 이중분양 같이 수분양자에게 명백히 불리한 상황임에도 불구하고, 법령상 해약 근거가 불분명해 분쟁이 장기화되는 사례가 적지 않았습니다.

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개정안 핵심 내용 — 무엇이 달라지나

 

① 시정명령 관련 해약 요건 합리화

기존 조항은 시정명령만 있으면 무조건 해약이 가능한 것처럼 읽혀 불필요한 분쟁을 야기했습니다. 개정안은 요건을 합리화하여 "목적 달성 곤란"이라는 실질적 기준을 추가했습니다.

 

② 새롭게 명문화되는 해약 사유 4가지

개정안은 기존에 해석의 여지가 있던 해약 사유를 다음과 같이 명확하게 법령에 규정합니다.

이 4가지 사유는 기존 공정거래위원회 아파트 표준공급계약서에 포함되어 있던 내용입니다. 이번 개정을 통해 건축물분양법 시행령에도 동일한 기준이 적용됩니다.

 

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주목할 포인트 — 수분양자 입장에서 어떤 의미인가

 

준공 3개월 초과 지연 = 해약 사유 명문화

 

이번 개정에서 실무적으로 가장 중요한 변화는 준공 지연 3개월 초과 시 해약 사유가 법령에 명시된다는 점입니다. 지금까지 준공 지연 관련 분쟁은 계약서 문구 해석과 민법 일반 원칙에 의존해 왔습니다. 법령에 명확한 기준이 생기면, 분양사업자가 준공을 지연시키면서 버티는 행태에 제동이 걸릴 수 있습니다.

 

이중분양 = 소유권 이전 불능 → 즉시 해약

 

이중분양은 그 자체로 형사상 사기에 해당할 수 있는 중대 위반입니다. 그럼에도 민사상 해약 근거가 불분명해 피해자들이 소송에서 어려움을 겪어 왔습니다. 이번에 명문화된 것은 의미 있는 진전입니다.

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적용 시점 — 언제부터 적용되나

이번 개정안에는 적용례가 명시되어 있습니다. 개정 시행령이 공포된 이후 분양사업자가 새로 분양신고를 하는 경우부터 적용됩니다.

 

이미 분양계약을 체결한 기존 수분양자에게는 직접 적용되지 않는다는 점에 유의해야 합니다. 다만 기존 계약의 경우에도 민법·건축물분양법·약관규제법 등 다른 법령에 근거한 해약 주장이 여전히 가능합니다.

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지금 의견을 제출할 수 있습니다

이번 개정안은 현재 입법예고 기간 중입니다. 개정안 전문은 국토교통부 누리집(www.molit.go.kr) → 정책자료 → 법령정보 → 입법예고·행정예고에서 확인할 수 있습니다.

 

의견 제출 방법은 두 가지입니다.

• 온라인 : 국토교통부 누리집을 통한 직접 제출

우편 : 세종특별자치시 도움6로 11 정부세종청사 6동 국토교통부 부동산개발산업과 문의 전화 : 044-201-3445

 

분양 관련 분쟁을 겪고 있거나, 건축물 분양 업무를 담당하는 기업·사업자라면 이번 입법예고 기간에 의견을 적극 제출하시기 바랍니다. 법령은 국민의 의견을 통해 더 정교해집니다.

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변호사 17년 경력의 한마디

저는 오피스텔, 지식산업센터, 생활형숙박시설 등 건축물 분양계약 관련 소송을 100건 이상 수행해 왔습니다.

 

현장에서 느끼는 것은 한 가지입니다. 법령에 명문 규정이 있는 것과 없는 것의 차이는 소송 결과에서 극명하게 갈린다는 점입니다.

 

이번 개정안이 확정되면 준공 지연·하자·이중분양 관련 분쟁에서 수분양자의 법적 지위가 실질적으로 강화됩니다. 지금 분양계약 관련 고민이 있으시다면, 개정 전후 달라지는 법적 근거를 정확히 파악하고 대응 전략을 세우시는 것이 중요합니다.

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법무법인 휘명 대표변호사 박휘영 📞 02-558-1600 📧 parkbyon77@naver.com 📍 서울 강남구 테헤란로 63길 11 이노센스빌딩 2·7·8층

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