"중도금 대출 무조건 된다" 한 마디에 오피스텔 계약했다가 대출 거절… 계약 해제되나? [광주고등법원 2023나24465 판결 분석]

 

오피스텔 분양계약, 중도금 대출 불가, 착오 취소, 분양대금 반환 — 이 네 가지 키워드로 검색하셨다면, 지금 딱 맞는 글을 찾으셨습니다.

 

2024년 2월, 광주고등법원은 오피스텔 두 개 호실에 대한 분양계약 분쟁에서 분양담당자가 "중도금 대출이 무조건 가능하다"고 설명하여 수분양자가 착오를 일으킨 경우, 그 착오로 체결된 계약은 적법하게 해제될 수 있다는 판단을 내렸습니다. (광주고등법원 2024. 1. 10. 선고 2023나24465 판결)

 

이 판결은 저처럼 100건 이상의 분양계약 사건을 수행해 온 변호사 입장에서도 꽤 중요한 선례입니다. 왜냐하면 현장에서 "계약서에 대출 보장 없다고 돼 있으니 어쩔 수 없다"는 주장으로 수분양자들을 막아서는 시행사들에게 법원이 명확한 기준을 제시해줬기 때문입니다.

 

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사건의 기본 구조 — 무슨 일이 있었나?

 

원고(수분양자)는 2021년 7월, 광주 소재 오피스텔 J호와 K호에 대해 총 59,880,000원의 계약금을 납부하고 분양계약을 체결했습니다.

 

계약 전후 과정을 정리하면 이렇습니다.

 

분양담당자들(피고 D, E)은 원고에게 "중도금 대출은 무조건 가능하다"고 설명했습니다. 이를 믿고 계약을 체결한 원고는 2021년 8월 중도금 대출 신청을 했으나, J호(오피스텔)는 147,400,000원이 실행되었지만 K호에 대해서는 대출이 거절됐습니다. 시행사는 이후 중도금 납부를 거듭 최고하다가 2022년 11월, 양 호실의 분양계약을 모두 해제 통보했습니다. 원고는 납부한 계약금 59,880,000원 전액의 반환을 구하는 소송을 제기했습니다.

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법원은 어떻게 판단했나?

 

✅ K호 — 계약 해제 인정, 계약금 전액(30,400,000원) 반환

 

K호에 대해서 법원은 착오로 인한 계약 해제를 인정했습니다.

 

핵심 법리는 이것입니다.

"동기의 착오라도 그 착오가 상대방에 의해 유발된 경우에는 법률행위 내용의 중요한 부분에 관한 착오로서 계약을 취소(해제)할 수 있다." (대법원 1990. 7. 10. 선고 90다카7460 판결 등 참조)

법원이 인정한 구체적 사실들은 다음과 같습니다.

 

• 원고는 계약 당일 담당자에게 "대출이 안 되면 자기 돈만으로는 계약을 할 수 없다"고 명확히 밝혔습니다.
• 담당자는 "중도금은 전부 대출로 해결되고, 나머지는 시행사가 다 알아서 해준다"는 취지로 안심시켰습니다.
• 원고는 분양대금의 약 60%에 달하는 금액을 대출로 조달해야 했으며, 대출 가능 여부는 계약 체결의 전제조건이었습니다.
• 실제 K호에 대한 중도금 대출이 거절됐고, 원고는 대출이 될 것으로 알지 못했다면 계약을 체결하지 않았을 것입니다.

 

법원은 이러한 사정을 종합하여, K호 분양계약의 해제는 적법하고, 피고 시행사는 원고에게 계약금 30,400,000원 및 소장 송달일(2022. 11. 22.)부터의 법정이자를 반환할 의무가 있다고 판결했습니다.

 

❌ J호 — 계약 해제 불인정

 

반면 J호에 대해서는 달랐습니다.

 

J호는 실제로 147,400,000원의 중도금 대출이 실행됐습니다. 대출이 실현된 이상, "대출이 안 된다는 착오"가 있었다는 원고의 주장은 설득력을 잃습니다. 법원은 J호에 대해서는 착오로 인한 계약 해제 주장을 받아들이지 않았습니다.

 

이 부분이 이 판결에서 가장 눈에 띄는 포인트입니다. 같은 수분양자, 같은 분양담당자, 같은 시점에 체결한 계약이라도, 실제 대출 실행 여부에 따라 착오 인정 여부가 달라집니다. 당연해 보이지만, 실무에서 이를 간과하고 두 호실 모두 취소 주장을 하다 낭패를 보는 사례가 적지 않습니다.

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이 판결에서 체크해야 할 3가지 실무 포인트

 

① 계약서에 "대출 보장 없음" 문구가 있어도 착오 취소가 가능하다

 

많은 시행사들은 계약서에 "중도금 대출 실행 여부에 대해 시행사가 책임지지 않는다"는 조항을 넣습니다. 하지만 법원은 이미 분양담당자가 구두로 "무조건 된다"고 설명한 이상, 계약서의 면책 조항이 착오의 효과를 차단하지 못한다고 봤습니다. 실제 상담 과정에서 어떤 말이 오갔는지가 더 중요합니다.

 

② 담당자가 피고(시행사 직원)인 경우 시행사가 책임을 진다

 

이 사건에서 분양담당자 D, E는 피고 시행사 측 분양대행 관계자였습니다. 법원은 이들의 착오 유발 행위를 시행사에게 귀책시켜, 결국 시행사가 계약금을 반환하도록 했습니다. 분양대행사 직원의 설명이라도, 시행사와의 관계에 따라 시행사가 책임을 질 수 있습니다.

 

③ 위약금 및 손해배상 조항은 법원이 감액할 수 있다

 

원고 측은 계약 해제에 따라 위약금(분양대금의 10%)과 손해배상도 청구했습니다. 법원은 이 부분에 대해서는 인정하지 않았는데, 이는 계약금을 원상회복으로 반환하는 것만으로 충분하다는 판단입니다. 위약금 조항이 계약에 있다고 해서 자동으로 받을 수 있는 것은 아닙니다.

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오피스텔 분양계약 해제를 고민 중이라면, 먼저 이것을 확인하세요

 

지금 오피스텔, 지식산업센터, 생활형숙박시설 분양계약으로 어려움을 겪고 계신다면, 아래 항목을 먼저 점검해 보시길 권합니다.

 

• 계약 체결 당시 분양담당자로부터 대출 가능 여부에 관한 구두 설명을 들은 사실이 있는가?
• 실제로 중도금 대출이 거절되거나 예상보다 현저히 적게 실행되었는가?
• 대출이 안 된다는 사실을 알았다면 계약하지 않았을 것이라는 점을 소명할 수 있는가?
• 상담 당시 문자, 카카오톡, 이메일, 녹취 등의 증거가 남아 있는가?

 

이 중 두 가지 이상에 해당한다면, 법적 검토의 여지가 충분합니다. 혼자 판단하지 마시고, 이 분야를 전문으로 수행해 온 변호사와 먼저 상담하시기 바랍니다.

 

저는 2026년 3월 현재, 오피스텔·지식산업센터·생활형숙박시설 분양계약 사건을 100건 이상 수행했습니다. 분양계약 해제 및 분양대금 반환 사건만 집중적으로 다루어 왔기 때문에, 비슷해 보이는 사건에서도 어떤 쟁점이 결정적인지, 어떤 증거가 필요한지를 빠르게 파악할 수 있습니다.

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법무법인 휘명 대표변호사 박휘영

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