신축건물 가압류 신청, 개별공시지가로 평가해도 될까? — 실무에서 자주 틀리는 핵심 포인트

 

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가압류를 신청할 때 목적물의 가액을 어떻게 산정하느냐는, 생각보다 훨씬 중요한 문제입니다.

 

특히 신축건물처럼 거래사례가 없는 부동산의 경우, "그냥 개별공시지가 쓰면 되지 않나?"라고 생각하시는 분들이 많습니다. 그런데 이게 꼭 맞는 말은 아닙니다. 잘못 산정하면 과잉가압류 다툼에 휘말리거나, 담보 제공 금액 설정 자체가 흔들릴 수 있습니다.

 

17년간 부동산 소송을 다뤄온 변호사로서, 실무에서 자주 보이는 오해를 이번 글에서 정리해 드리겠습니다.

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✅ 개별공시지가는 '토지'의 가격입니다

 

많은 분들이 개별공시지가를 부동산 전체의 기준가격처럼 생각하시는데, 법적으로는 토지에 관한 공시가격입니다.

 

민사소송등인지규칙 제9조는 물건의 가액 산정 방식을 규정하고 있는데, 토지의 경우에는 개별공시지가를 기준으로 가액을 산정하도록 되어 있습니다. 여기까지는 맞습니다.

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✅ 건물은 '시가표준액' 체계가 따로 있습니다

 

문제는 건물입니다.

 

신축건물처럼 거래사례가 없는 경우라도, 건물은 개별공시지가가 아니라 지방세법 제4조에 따른 건물 시가표준액으로 평가해야 합니다. 시가표준액은 거래가격, 신축가격 등을 종합적으로 고려하여 지방자치단체장이 정하는 기준가격입니다.

 

즉, 정리하면 이렇습니다:

구분	적용 기준
토지	개별공시지가 (인지규칙 제9조)
건물	건물 시가표준액 (지방세법 제4조)
신축건물(거래사례 없음)	신축가격 등 고려한 시가표준액

 

✅ 가압류 신청서에서의 실무적 처리

 

토지와 신축건물을 함께 가압류 신청할 때, 신청서 안에서 토지와 건물의 가액 산정 근거를 명확히 분리해서 기재하는 것이 정합적입니다.

 

• 토지 부분 → 개별공시지가 또는 그에 갈음하는 산정가액
• 건물 부분 → 건물 시가표준액, 또는 신축가격 관련 자료

 

이렇게 구분하지 않고 건물까지 개별공시지가로 뭉뚱그려 산정하면, 상대방이 과잉가압류를 다툴 때 근거가 흔들릴 수 있습니다.

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⚠️ 과잉가압류 분쟁 — 공시가격만으로는 부족할 수 있습니다

 

실무에서 과잉가압류 다툼이 생기면, 핵심 쟁점은 언제나 이것입니다:

 

"공시가격이 실제 시가(환가가치)를 제대로 반영하고 있느냐"

 

개별공시지가나 시가표준액은 실제 시장가격보다 낮게 산정되는 경우가 많습니다. 대전지방법원 2014구합1095 사건에서도 개별공시지가만으로 평가한 금액이 실제 시가를 제대로 반영하지 못한다는 점이 쟁점이 된 바 있습니다.

 

따라서 가압류 신청을 준비하실 때는 공시가격 계열 자료 외에, 아래 항목들을 함께 정리하는 것이 훨씬 안전합니다:

• 선순위 담보권(근저당권 등) 현황
• 임차보증금 등 우선변제 채권 내역
• 실제 환가가능성에 관한 자료 (감정평가서, 인근 거래사례 등)

 

공시가격만으로 "담보가치가 충분하다"고 단정 짓기 어려운 상황이 얼마든지 있습니다. 이 부분을 미리 챙겨두어야, 상대방의 이의 제기에 흔들리지 않습니다.

 

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📌 체크리스트 요약

☑ 신축건물이라도 건물 부분은 개별공시지가가 아닌 건물 시가표준액 적용

☑ 신청서에서 토지·건물 가액 산정 근거를 분리 기재

☑ 과잉가압류 대비 → 선순위 담보·임차보증금·환가가능성 자료 함께 준비

☑ 공시가격이 실제 시가를 하회하는 경우, 추가 소명자료 병행 제출

 

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가압류는 신청 단계보다 이후에 발생하는 분쟁 대응이 더 중요한 절차입니다. 처음부터 제대로 된 근거를 갖추어 신청하는 것이, 결국 가장 빠른 길입니다.

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법무법인 휘명 대표변호사 박휘영

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