공용부분 무단점유 부당이득반환, 관리단도 구분소유자와 별개로 소송할 수 있다 — 대법원 2022년 판결 완벽 정리

집합건물 공용부분 무단점유, 부당이득반환, 관리단 소송 자격. 상가나 지식산업센터를 운영하면서 이 세 가지 키워드를 한 번도 들어보지 못한 분이라면, 오늘 이 글을 꼭 읽어두셔야 합니다. 2022년 대법원은 집합건물 분야에서 매우 중요한 판결을 내렸고, 이 판결은 관리단이 직접 무단점유자를 상대로 돈을 받아낼 수 있다는 것을 명확히 선언했습니다.

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이 판결, 왜 중요한가

대법원 2022. 6. 30. 선고 2021다239301 판결(부당이득반환)은 집합건물의 공용부분이나 대지를 아무런 권한 없이 점유·사용하는 사람에 대해 관리단이 직접 부당이득반환 소송을 제기할 수 있다고 명확히 선언한 판결입니다.

이전까지 현장에서는 이런 질문이 자주 나왔습니다.

"공용부분을 누가 무단으로 사용하고 있는데, 소송은 구분소유자들이 각자 해야 하나요? 관리단 이름으로는 안 되나요?"

이 판결이 그 물음에 명확한 답을 내렸습니다.

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판결 핵심 3가지 요약

① 관리단도 부당이득반환 소송 주체가 된다

공용부분이나 대지를 정당한 권원 없이 점유·사용하는 자가 있을 때, 그 소송은 1차적으로 구분소유자 각자 또는 전원의 이름으로 가능합니다. 그런데 대법원은 여기에 더해, 관리단도 관리단집회의 결의 또는 규약에 따라 이 소송을 제기할 수 있다고 확인했습니다. 근거는 집합건물법 제16조, 제23조, 제23조의2, 제25조입니다.

관리단은 구분소유 관계가 성립하면 자동으로 설립되는 법인격 없는 단체입니다. 구분소유자 전체의 공동이익을 위해 관리인을 통해 재판상·재판 외 행위를 할 수 있고, 이 판결은 부당이득반환 소송도 그 범위 안에 포함됨을 재확인했습니다.

② 판결 효력은 구분소유자 ↔ 관리단 쌍방향으로 미친다

관리단이 소송을 제기해 판결이 확정되면 그 효력은 구분소유자에게도 미칩니다(민사소송법 제218조 제3항). 반대로 구분소유자가 소송을 제기해 판결이 확정되면 특별한 사정이 없는 한 그 효력은 관리단에게도 미칩니다.

이 부분은 실무적으로 매우 중요합니다. 한 구분소유자가 개인적으로 소송을 진행해 패소 판결을 받았다면, 나중에 관리단이 같은 내용으로 다시 소송을 제기할 때 그 패소 판결의 효력이 관리단에게도 미칠 수 있기 때문입니다. 반드시 소송 전략 단계에서 이 부분을 점검해야 합니다.

③ 구분소유자가 소 취하 후에도 관리단은 새로 소송 가능

민사소송법 제267조 제2항에는 이른바 '재소금지' 규정이 있습니다. 본안 판결 후 소를 취하하면 같은 소를 다시 제기할 수 없다는 규정입니다. 이 사건에서 피고들은 "구분소유자들이 이미 소송을 제기했다가 취하했으니, 관리단이 다시 소송하는 것은 재소금지에 걸린다"고 주장했습니다.

대법원은 이를 받아들이지 않았습니다. 관리단의 소송은 구분소유자 공동이익을 위한 것으로 구분소유자 개인이 자신의 공유지분권 사용수익을 실현하기 위해 낸 소송과는 목적이 다르기 때문에, 새로운 권리보호이익이 발생한 것으로 볼 수 있고 재소금지에 해당하지 않는다는 것입니다.

 

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실제 사건 개요 — 회룡한주상가 사건

이 사건은 경기도 의정부 소재 상가(회룡한주상가)의 관리단이 원고가 되어, 상가 공용부분을 정당한 권원 없이 점유·사용한 피고들을 상대로 부당이득반환을 청구한 사건입니다.

피고들은 "구분소유자들이 먼저 같은 내용의 소를 제기했다가 패소 후 항소 취하를 했으니, 관리단의 소는 재소금지에 걸린다"고 다퉜습니다.

1심과 원심(의정부지방법원 2021. 4. 29. 선고 2020나209182)은 피고들의 주장을 받아들이지 않았고, 대법원도 같은 입장이었습니다. 다만 대법원은 구분소유자 중 소외 2의 판결 효력이 관리단에게 미치는지 여부를 심리하지 않은 점을 이유로 원심을 파기환송하였습니다.

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관리단 실무자가 반드시 알아야 할 체크리스트

상황핵심 포인트

공용부분 무단점유자 발생	관리단 명의로 소송 가능 (집회 결의 또는 규약 필요)
구분소유자가 이미 소송 중	판결 효력이 관리단에 미칠 수 있음 — 전략 공유 필요
구분소유자가 패소 후 항소 취하	관리단은 별도로 새 소송 가능 (재소금지 비해당)
관리단이 승소 확정 판결 받은 경우	그 효력은 구분소유자 전체에게 미침

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집합건물 관리, 아는 만큼 지킬 수 있습니다

저는 변호사 경력 17년 중 8년 이상을 실제 지식산업센터 관리인으로 직접 활동하면서 관리단 분쟁의 현장을 몸으로 겪어왔습니다. 이론과 실무가 얼마나 다른지, 관리단이 어떤 장면에서 법적 권한을 제대로 행사하지 못해 손해를 입는지 직접 보아왔습니다.

공용부분 무단점유 문제, 관리단 소송 자격 문제, 관리비 체납 회수 문제 — 이 모든 것이 결국 하나로 연결됩니다. 관리단이 법적으로 어디까지 할 수 있는지를 정확히 알고 움직이는 것, 그것이 집합건물을 제대로 지키는 첫걸음입니다.

현재 100건 이상의 집합건물·부동산 분쟁을 수행 중이며, 관리단 측 또는 구분소유자 측 어느 포지션에서든 정확한 법률 조언을 드릴 수 있습니다.

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법무법인 휘명 대표변호사 박휘영

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